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El panorama global de la infraestructura está evolucionando y requiere una inversión masiva. Un informe de McKinsey proyecta que se necesitarán $106 billones de dólares en inversión en infraestructura hasta 2040 para satisfacer la demanda de activos y servicios nuevos y actualizados que respalden el crecimiento económico a largo plazo, el bienestar social y las industrias modernas. ¿Qué papel desempeñan las organizaciones del sector inmobiliario en este entorno? En una conversación con Eric Quiñones, de McKinsey Global Publishing, Adrian Kwok, socio adjunto de McKinsey, explica cómo se interrelacionan las industrias de bienes raíces y de infraestructura, cómo pueden colaborar y cómo pueden innovar con inteligencia artificial (IA). A continuación, se presenta una versión editada de la conversación.
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Eric Quiñones: ¿Por qué es importante que los desarrolladores, operadores e inversionistas inmobiliarios comprendan las perspectivas del informe de McKinsey sobre infraestructura?
Adrian Kwok: La línea entre el sector inmobiliario y la infraestructura es cada vez más difusa. Consideremos algunas de las clases de activos que analizamos en el informe, como los almacenes logísticos, los centros de datos y la infraestructura digital, los hospitales y la vivienda asequible. Siempre se han clasificado como bienes raíces porque son estructuras que albergan personas y activos físicos, pero cada vez se consideran más infraestructura también, dado su papel en conformar la columna vertebral de la sociedad moderna.
Muchas de las macrotendencias que analizamos en el informe tienen implicaciones para ambos sectores. El crecimiento de la población mundial y la rápida urbanización están impulsando la necesidad de inversiones masivas en nueva infraestructura y desarrollo inmobiliario, así como en la modernización o reconversión de activos obsoletos. El envejecimiento de la población está aumentando la demanda de vivienda para personas mayores. Los objetivos globales de descarbonización y la mayor demanda de fuentes de energía renovable también están muy presentes en la agenda de los profesionales de infraestructura y del sector inmobiliario.
Uno de los temas principales del informe es la creciente intersección entre verticales de infraestructura como transporte, energía y digital. Esto también se observa en el sector inmobiliario, donde existe una mayor interacción entre diferentes tipos de activos inmobiliarios; por ejemplo, cómo el cambio hacia el trabajo híbrido crea una oportunidad para convertir espacio de oficinas comerciales infrautilizado en unidades residenciales.
A su vez, existen más oportunidades para que las organizaciones de infraestructura y de bienes raíces colaboren en un ecosistema más amplio. No se puede hacer planificación urbana sin considerar el equilibrio adecuado entre bienes raíces comerciales y residenciales, el transporte idóneo para llevar a la gente hacia y desde el trabajo, y la cantidad necesaria de espacios verdes para crear un entorno agradable para vivir. No se puede tener un centro de datos sin suficiente acceso a energía y agua para refrigerarlo. No se puede construir una comunidad residencial sin acceso confiable a electricidad, gestión de residuos y agua potable. No se pueden desarrollar proyectos comerciales en zonas remotas sin acceso a conexiones de internet confiables.
Eric Quiñones: El informe destaca que la definición tradicional de infraestructura —carreteras, puentes y puertos— se está ampliando para incorporar nuevos elementos como centros de datos y redes de fibra óptica. ¿Está evolucionando el sector inmobiliario de manera similar?
Adrian Kwok: Sí. El sector inmobiliario está viendo un crecimiento en tecnologías y servicios que maximizan el valor de los propios activos. Por ejemplo, ¿cómo hacer que los edificios sean más eficientes en cuanto a refrigeración, iluminación o control de acceso? El mayor enfoque en tecnología y servicios se aplica tanto en el mundo inmobiliario como en el de infraestructura. Las empresas que antes invertían únicamente en activos físicos duros, como un centro de datos, ahora buscan formas de entrar en el mantenimiento u otros servicios, o de invertir en activos energéticos necesarios para hacer funcionar esos centros.
Eric Quiñones: ¿Qué pasos deberían dar las organizaciones inmobiliarias para adaptarse a este entorno más dinámico?
Adrian Kwok: Históricamente, el sector inmobiliario ha sido percibido como más lento para evolucionar en comparación con otros sectores de la economía. Pero ahora parece que el ritmo de cambio se está acelerando. Por ejemplo, la transición al trabajo híbrido ha creado cambios significativos en la demanda de bienes raíces comerciales frente a residenciales en los centros urbanos. Otro ejemplo es cómo el auge de la IA está impulsando la demanda de reconvertir propiedades, como antiguos edificios del gobierno federal, en centros de datos.
Dentro del sector inmobiliario comercial, muchos empleadores que intentan que la gente vuelva a la oficina se dan cuenta de que los trabajadores tienen expectativas mucho más altas sobre su entorno laboral. Así que estamos viendo a más empresas queriendo pasar a oficinas de mayor calidad, lo que implica renovar espacios más antiguos y de menor calidad o desarrollar nuevas propiedades.
A medida que surjan nuevas oportunidades en los sectores inmobiliario y de infraestructura, las organizaciones necesitarán ser más creativas en cuanto a las fuentes de financiamiento en todo el ecosistema. También deberán moverse con rapidez para adoptar las tecnologías más recientes y construir más rápido y con mayor eficiencia.
Eric Quiñones: ¿Cómo ayudará la tecnología, específicamente la IA, a que las organizaciones inmobiliarias respondan a las demandas que están enfrentando?
Adrian Kwok: Yo diría que casi no hay límite al impacto de la IA en la infraestructura y en el sector inmobiliario, y hay mucha innovación ocurriendo en esos ámbitos.
La IA puede desempeñar roles importantes a lo largo de todo el ciclo de vida de un activo inmobiliario o de infraestructura. Incluso antes de iniciar la construcción de una nueva planta de energía, un complejo residencial o un centro de datos, la IA puede procesar grandes volúmenes de datos y ejecutar escenarios para mejorar la planeación de capital. Puede hacer más eficiente la programación de los grandes proyectos de inversión, lo que puede ayudar a contrarrestar algunos impactos de la escasez de mano de obra que está provocando retrasos y aumentando los costos en el desarrollo de infraestructura y de bienes raíces.
En términos de servicios, la IA puede ayudar con funciones como operar iluminación eficiente en energía, reservar espacios en edificios de oficinas, proporcionar accesos más seguros a los edificios y mejorar experiencia de los inquilinos en general siendo más receptiva a sus comentarios y necesidades. Además, las herramientas de IA para el mantenimiento predictivo pueden permitir que un puente o un edificio funcionen durante mucho más tiempo antes de necesitar una reparación mayor.
Esta sigue siendo una tecnología relativamente nueva, y muchas aplicaciones aún están en fases experimentales con organizaciones a la vanguardia. El uso de la IA debería acelerarse rápidamente en todo el sector inmobiliario.
Eric Quiñones: ¿Hay otras áreas donde las organizaciones inmobiliarias y de infraestructura encontrarán más oportunidades de colaboración?
Adrian Kwok: El informe proyecta la necesidad de una inversión global de $16 billones de dólares en infraestructura social, que incluye hospitales, vivienda asequible, instalaciones educativas y edificios cívicos. Este tipo de activos conectan los sectores de bienes raíces y de infraestructura. La demanda está creciendo debido al aumento de la población mundial y al envejecimiento de la población en Estados Unidos y Europa. Se necesitan nuevos desarrollos en muchas partes del mundo, y muchos activos existentes están envejeciendo y necesitan mejoras.
Eric Quiñones: ¿Qué papel desempeñará el sector privado para satisfacer esta demanda?
Adrian Kwok: El papel del capital privado en la infraestructura es uno de los temas centrales del informe. El valor de los activos de infraestructura dedicados que poseen las firmas de capital privado se ha triplicado desde 2016. Una de las razones es que vivimos en un mundo cada vez más dinámico donde los inversionistas privados pueden, en ocasiones, responder más rápido, creando oportunidades para asociaciones público-privadas que cubran brechas en las necesidades de infraestructura o para que los inversionistas privados financien proyectos por sí mismos. En el sector social, un ejemplo serían los sistemas universitarios públicos que colaboran con fondos de inversión privados para construir viviendas para estudiantes.
En general, si eres un gobierno que reconoce la necesidad de contar con infraestructura adicional o con distintos tipos de bienes raíces en tu territorio, ahora tienes más opciones para desbloquear esa inversión más allá de incluirla en tu presupuesto anual. Puedes establecer asociaciones con el sector privado. Puedes utilizar incentivos fiscales, algo que estamos viendo mucho ahora que más gobiernos reconocen la importancia de atraer el desarrollo de centros de datos. El capital privado seguirá siendo una fuente de financiamiento cada vez más importante tanto para la inversión inmobiliaria como para la inversión en infraestructura.