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Las viviendas para personas mayores están diseñadas para que la gente viva allí a medida que envejece y pueden estar ubicadas dentro de comunidades que ofrecen servicios de catering y actividades sociales, así como atención médica. Pero incluso en los mercados más desarrollados, solo el 5 por ciento de las personas mayores se mudan a ellas. ¿Cómo puede el sector de la vivienda para personas mayores ayudar a las sociedades que envejecen y, al mismo tiempo, expandir negocios exitosos? Sam O'Gorman, de McKinsey, explica a Katy McLaughlin, de McKinsey Global Publishing, cómo los operadores pueden abordar el temor de que “no hay vuelta atrás”, expandirse al mercado de la remodelación e innovar con tecnología de vanguardia. A continuación, se presenta una versión editada de su conversación.
Katy McLaughlin: ¿Cuál es la definición de “vivienda para personas mayores”?
Sam O’Gorman: Es un término que a menudo se malinterpreta. La vivienda para personas mayores se refiere a un tipo específico de propiedad residencial diseñada para personas de edad avanzada. Si echáramos un vistazo rápido a una unidad de vivienda para personas mayores, en esencia se parecería a cualquier otro apartamento, piso o casa.
Pero si nos fijamos bien, veremos algunas características de diseño únicas, como acceso a nivel, iluminación situada a una altura más baja y puertas más anchas. Las viviendas pueden tener armarios de cocina que se bajan con solo presionar un botón. Los baños pueden ser más amplios para que una persona en silla de ruedas pueda girar fácilmente. Algunos de los materiales utilizados para el piso o las paredes pueden tener patrones que faciliten la distinción a las personas con problemas de visión. Estas viviendas pueden tener soportes en las paredes o los techos para facilitar la instalación posterior de barras de apoyo o grúas.
Pero es importante destacar que las viviendas para personas mayores no son lo mismo que las residencias asistidas o los centros de cuidado.
Katy McLaughlin: ¿Las viviendas para personas mayores no incluyen algún tipo de atención médica?
Sam O’Gorman: No desde el punto de vista de la definición. Es decir, en términos de cómo lo ven el mercado y los inversores, se trata de una clase de activos diferenciada.
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Sin embargo, en diversas partes del mundo, hay viviendas para personas mayores combinadas con otros servicios. Algunas instalaciones ofrecen catering y elementos comunes destinados a estimular la socialización. Algunas de las más caras pueden incluir servicios como cines, peluquerías, bibliotecas, salones de manicura y enoteca.
En Norteamérica, en particular, las viviendas para personas mayores pueden estar ubicadas en comunidades de vida asistida que ofrecen una amplia gama de servicios de asistencia médica, desde una enfermería hasta cuidados para personas con problemas de memoria o una residencia de ancianos, e incluso cuidados paliativos.
Katy McLaughlin: El artículo que usted publicó sobre viviendas para personas mayores presentaba un modelo de los porcentajes probables a nivel mundial de personas que tendrán más de 65 años para 2050. Corea del Sur se encamina hacia una población compuesta por aproximadamente un 40 por ciento de personas mayores, seguida de Japón, con un 37 por ciento. Es probable que más de un tercio de los italianos sean personas mayores en ese momento, junto con más de una quinta parte de la población de Estados Unidos y Reino Unido. Parece que el mercado de la vivienda para personas mayores podría ser enorme.
Sam O’Gorman: Así es, el envejecimiento demográfico es muy frecuente en muchas economías. Pero incluso en los países con los mercados de viviendas para personas mayores más desarrollados, como Australia, Canadá, Nueva Zelanda y Estados Unidos, solo alrededor del 5 por ciento de las personas mayores residen actualmente en viviendas específicas para ellos.
Katy McLaughlin: ¿Se debe a que son demasiado caras?
Sam O’Gorman: No, según la investigación de McKinsey. En la mayoría de los países, cuando se encuesta a personas mayores, la mayoría afirma que puede costear la asistencia y la vivienda para la tercera edad. Y, en muchos casos, las personas reducirán el tamaño de sus viviendas, lo que en realidad debería liberar algo de capital. Pero también afirman, por un amplio margen, que quieren quedarse en sus propios hogares.
Creo que la suposición por defecto de mucha gente es: “Me quedaré en mi propia casa todo el tiempo que pueda. Y luego, cuando realmente sea necesario, me mudaré a una residencia de ancianos de prestigio”. Pero, por desgracia, hay muchos casos de personas que viven en propiedades que no son adecuadas para ellas durante quizás diez o veinte años más de lo que deberían. Acaban viviendo en una especie de limbo, en condiciones que no son óptimas durante un largo periodo de tiempo.
Las viviendas para personas mayores pueden llenar ese vacío y proporcionar asistencia médica, física y social que realmente mejora la calidad de vida.
Katy McLaughlin: Entonces, ¿por qué no dan el paso más personas mayores?
Sam O’Gorman: Una gran barrera probablemente es la sensación de que no hay vuelta atrás. En Australia, Nueva Zelanda y Reino Unido, más del 90 por ciento de las viviendas para personas mayores se construyen para vender. En Canadá y Estados Unidos, la mayoría son de alquiler, pero algunos lugares exigen un depósito elevado.
Una respuesta a esta barrera es introducir un elemento de “pruebe antes de comprar”, en el que las personas pueden empezar alquilando durante uno o dos años y optar por comprar más adelante. Una importante empresa británica dedicada a la vivienda para personas mayores ha tenido éxito con la introducción de alquileres en los últimos años. Dentro del sector del alquiler, ofrecer un contrato de tres meses en lugar de exigir un año completo podría permitir a las personas probar el servicio. También existe la idea de permitir que los posibles inquilinos o compradores vengan a alojarse un fin de semana. Los promotores también pueden ofrecer comprar la propiedad actual de la persona mayor a cambio de la nueva y ayudar con el proceso de mudanza. Existe todo un nicho de consultores especializados en reducir el tamaño de la vivienda que pueden ayudar con esto.
Otra barrera es simplemente el desconocimiento de las opciones de vivienda para personas mayores. Mucha gente confunde erróneamente la vivienda para personas mayores con las residencias de ancianos o centros de cuidado. El sector podría mejorar su comunicación y ampliar su marketing y alcance. Dirigir el marketing al sistema de apoyo de las personas mayores –sus hijos adultos, profesionales médicos relevantes, líderes religiosos y asesores patrimoniales– puede ayudar a difundir el conocimiento sobre la oferta disponible.
Katy McLaughlin: Aunque las viviendas para personas mayores sean asequibles y cuenten con excelentes servicios y opciones flexibles, seguirá habiendo gente que no quiera mudarse a ellas, ¿cierto?
Sam O’Gorman: Sin duda. Las viviendas para personas mayores nunca serán para todo el mundo; tal vez podrían alcanzar un máximo del 10 por ciento de aceptación en algunos mercados. Creo que la pregunta que deberían plantearse los operadores es: “¿Cómo ofrecemos servicios y apoyo a ese grupo de personas que probablemente no serán nuestros clientes?”.
Creemos que hay margen para un servicio profesional en el que los operadores de viviendas para personas mayores ayuden a las personas a reformar sus hogares para la siguiente etapa de sus vidas. Podría tratarse de una consultoría en la que expertos en viviendas para personas mayores ofrecieran sus conocimientos técnicos y de diseño, pero también podrían encargarse de las reformas. Los expertos en viviendas para personas mayores probablemente trabajarían a través de una red de constructores locales, pero proporcionarían todas las especificaciones de diseño y tecnología.
Imaginemos un proveedor que ofrece un servicio integral, con asesoramiento, instalación, adquisición y obtención de garantías. Sus precios serían competitivos porque podría aprovechar sus cadenas de suministro. Podría aportar tecnología y soluciones que los constructores locales quizá ni siquiera conocen.
Este servicio no solo ayudaría al propietario a disfrutar de una mejor experiencia de envejecimiento en su propio hogar, sino que también podría crear asociaciones positivas con la marca. Podría ser una oportunidad para desarrollar la cartera de clientes y, dentro de cinco o diez años, el propietario podría querer mudarse a una de las propiedades de la marca.
Katy McLaughlin: ¿Cuánto podrían costar estas reformas en viviendas para personas mayores?
Sam O’Gorman: Obviamente, variará bastante, pero en mercados desarrollados como Australia, Nueva Zelanda, Reino Unido y Estados Unidos, normalmente oscilaría entre $5,000 y $20,000 dólares para realizar ampliaciones en viviendas. Es claramente un costo mucho menor que comprar una casa o un apartamento nuevo.
Katy McLaughlin: En su artículo, usted habla sobre la integración de tecnología rentable para facilitar una mayor supervisión y atención. Convénzame de que esto puede ser cálido y mejorar la vida de las personas mayores.
Sam O’Gorman: Imaginemos una situación en la que una persona mayor vive de forma independiente en una casa equipada con almohadillas de presión y sensores. Si esa persona se cae, la almohadilla de presión envía inmediatamente una alerta y el personal de la comunidad de viviendas para personas mayores sabe que tiene que acudir a ayudarla. O supongamos que los sensores, quizá combinados con alguna tecnología wearable, detectan movimientos inusuales dentro del apartamento. Tal vez la familia de la persona mayor recibe un aviso: “Tu abuela no se levantó de la cama a la hora habitual esta mañana”. Quizá está resfriada y ahora la familia lo sabe incluso antes de que ella se lo diga.
Estos son ejemplos de cómo las soluciones tecnológicas podrían mejorar la calidad de vida sin incurrir en grandes costos y sin pedir a las personas mayores que renuncien a su independencia. Nuestro artículo profundiza en otras soluciones, como las herramientas de IA que ayudan a los operadores a trabajar de forma más eficiente y precisa. La idea es que la tecnología ayude en las tareas de supervisión y rutinarias para liberar al personal y que este pueda dedicarse a tareas de mayor valor añadido.