La vivienda para personas mayores —el espectro de soluciones residenciales dirigidas a personas mayores de 65 años— es un sector asociado a muchas necesidades. Se espera que para 2050 el mundo tenga 1,600 millones de personas en este grupo de edad, más del doble que en 2021.1 Debido a la creciente prevalencia de enfermedades crónicas entre las personas mayores, es probable que menos de la mitad de ellas se perciban con buena salud física, mental y social. A pesar de las crecientes necesidades que estas estadísticas ponen de manifiesto, las residencias para la tercera edad solo acogen actualmente a alrededor del 5 por ciento de las personas mayores de Australia, Canadá, Nueva Zelanda y Estados Unidos. En mercados menos desarrollados como Europa, Japón y Reino Unido, el porcentaje de personas mayores que viven en complejos residenciales para la tercera edad es inferior al 1 por ciento.2
Ofrecer más soluciones de vivienda que las personas mayores deseen, necesiten y puedan costear, de una manera que sea manejable para los promotores y motivadora para los inversionistas, no es una tarea sencilla. Pero en medio de una serie de desafíos, vemos tres oportunidades a largo plazo para los proveedores de residencias para la tercera edad que implican aceptar al cambio e invertir en soluciones innovadoras. Cada una de estas oportunidades puede ampliar el acceso de las personas mayores a soluciones que las apoyen a medida que envejecen y mejoren su calidad de vida.
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La primera oportunidad es que el sector de vivienda para la tercera edad utilice su experiencia para atender a aproximadamente el 95 por ciento de las personas mayores a nivel mundial que actualmente envejecen en su hogar, mejorando la idoneidad de sus viviendas. La segunda es crear modelos de venta alternativos que expandan el acceso y mitiguen los obstáculos de la transición a la vivienda para personas mayores. Concienciar a un público más amplio de los beneficios de las residencias para la tercera edad forma parte de este compromiso. La tercera oportunidad es digitalizar el sector de la vivienda para personas mayores de manera que pueda enriquecer la vida de los residentes, involucrar a los familiares y reducir los costos operativos, al tiempo que se ayuda a los operadores a crear marcas asociadas a un alto nivel de servicio.
Este artículo analiza algunos de los retos a los que se enfrenta la industria y describe las tres áreas que están listas para la innovación y el cambio. Por último, proporciona el historial de rendimiento reciente del sector de viviendas para personas mayores como contexto.
Las nuevas posibilidades de crecimiento y éxito son perspectivas emocionantes tanto para las personas mayores como para los operadores. Al comprender las necesidades del mercado y desarrollar una propuesta de valor única, los proveedores de vivienda para personas mayores pueden posicionarse como líderes a la hora de abordar los desafíos globales de una población que envejece.
Los desafíos incluyen un alto nivel de necesidad, falta de conocimiento sobre las ofertas y costos elevados
Uno de los grandes triunfos de la era moderna es el aumento de la longevidad humana. Entre 1800 y 2017, la esperanza de vida media mundial aumentó más del doble, pasando de 30 a 73 años. Sin embargo, según las investigaciones del Instituto de Salud McKinsey, en promedio, las personas pasan alrededor del 50 por ciento de su vida en un estado de salud inferior al óptimo, incluyendo el 12 por ciento con mala salud.
La alta esperanza de vida significa que algunos países tienen ahora una enorme proporción de población mayor de 65 años. Las poblaciones de Japón, Italia y Alemania, por ejemplo, incluyen un 30, 24 y 22 por ciento de personas mayores, respectivamente. En China, un porcentaje comparativamente modesto del 14 por ciento de la población tiene más de 65 años, pero, debido a su gran población, eso significa que el país tiene aproximadamente 198 millones de personas mayores (Gráfica 1).
Con una población creciente de personas mayores, muchas de las cuales requieren apoyo para problemas de salud a medida que envejecen, el mundo necesita más soluciones para la vivienda, el cuidado y el apoyo a los ancianos (Gráfica 2).
Las opciones de vivienda para personas mayores no son ampliamente comprendidas
A nivel mundial, el 80 por ciento de los adultos mayores quieren vivir en sus propios hogares, y muchos de ellos solo se trasladan a residencias para personas mayores cuando es absolutamente necesario. Estas preferencias son aún más pronunciadas en países como Nigeria y China, donde el 90 y el 96 por ciento de las personas de 65 años o más, respectivamente, dicen que desean envejecer en su hogar3 (Gráfica 3).
Existe una amplia gama de tipos de viviendas para personas mayores que satisfacen una gran variedad de necesidades y deseos (vea el recuadro “Glosario de términos sobre vivienda para personas mayores”). Muchas urbanizaciones para la tercera edad ofrecen residencias específicamente diseñadas para adultos mayores que pueden modificarse fácilmente a medida que envejecen y aumentan sus necesidades de cuidado. Sin embargo, es posible que la gente no entienda del todo las diferencias entre los desarrollos de vivienda para personas mayores —donde la mayoría de los propietarios viven de forma independiente— y los hogares de ancianos o centros de cuidados, que están diseñados para tratar necesidades médicas complejas. Además, el estigma persistente asociado al envejecimiento puede hacer que la gente se muestre reacia a explorar la variedad de opciones, incluso cuando podrían permitirse vivir en una residencia para personas mayores o recibir servicios.
Los costos de construcción y operación son más altos que nunca
En algunas partes del mundo, los costos de construcción han aumentado más rápido que la inflación general. El incremento de los gastos de atención médica y mano de obra representa desafíos formidables para la rentabilidad. En Reino Unido, los costos generales de construcción se han disparado un 29 por ciento desde 2019; combinado con los mayores costos de financiamiento para el desarrollo, entre otros factores, esto ha reducido el inicio de obras residenciales en un 24 por ciento.4 En Estados Unidos, los costos laborales, que representan aproximadamente el 60 por ciento de los gastos operativos de las residencias para personas mayores y cerca del 45 por ciento de los ingresos, han aumentado en torno a una quinta parte por encima de los niveles prepandémicos por cama ocupada.5 En el caso de los servicios que requieren una alta intensidad de cuidados (como la atención de la memoria), las presiones de los costos son aún más pronunciadas.
Oportunidad 1: Apoyar a las personas mayores que quieren envejecer en su hogar
Las personas mayores pueden sentir que necesitan más ayuda a medida que envejecen, pero quizás no sean conscientes de lo que ofrecen las urbanizaciones para personas mayores y en qué se diferencian de los hogares de ancianos o centros de cuidado, o simplemente no estar interesadas.6 El sector de la vivienda para la tercera edad ha considerado durante mucho tiempo esta reticencia como un obstáculo a superar. Pero ¿qué pasaría si, en cambio, el sector viera el apoyo a las personas mayores en sus propios hogares como la puerta de entrada a un nuevo negocio potencialmente enorme?
La modernización de las viviendas existentes y la mejora de su seguridad y funcionalidad representan una oportunidad estratégica para que el sector de la vivienda para personas mayores atienda mejor a esta clientela. La edad promedio de quienes se mudan a una residencia para personas mayores en Reino Unido es de 77 años, según la agencia inmobiliaria británica Knight Frank.7 El negocio de la renovación representa una oportunidad para atender a una vasta población de adultos mayores durante años antes de que estén listos para mudarse, así como a aquellos que nunca se mudarán. También es una oportunidad para forjar relaciones dentro del grupo demográfico objetivo, creando potencialmente una cartera de clientes para su negocio principal.
Los promotores y operadores de residencias para la tercera edad pueden brindar un servicio de diseño e instalación de mejoras para el hogar, utilizando su experiencia y posicionamiento de marca para ofrecer un producto diferenciado al mercado. Tradicionalmente, las empresas locales de construcción y los contratistas han llenado este vacío. Sin embargo, las empresas de residencias para personas mayores tienen la experiencia en diseño, las cadenas de suministro y las marcas internas para poder proporcionar soluciones más atractivas.
Los conocimientos especializados de las empresas de residencias para la tercera edad pueden ayudar a transformar los hogares para otra etapa de la vida. Pueden mitigar el riesgo de lesiones típicas relacionadas con la edad y facilitar las actividades diarias nivelando el acceso, ensanchando las puertas para acomodar sillas de ruedas e instalando sillas salvaescaleras. Otras personalizaciones incluyen pomos e interruptores a medida, armarios de cocina que pueden bajarse con solo pulsar un botón, pisos antideslizantes, pasamanos y tecnología para el hogar inteligente. Estas mejoras pueden aumentar la comodidad y la seguridad de las personas mayores, a la vez que les ayudan a mantener su independencia y tranquilidad.
Para los proveedores de servicios, entrar en el mercado de la modernización tiene numerosas ventajas. En primer lugar, el mercado es grande: como se ha dicho, aproximadamente el 95 por ciento de las personas mayores del mundo envejecen en sus propios hogares, y muchas experimentan problemas de salud y movilidad. La proporción de personas mayores en la población varía mucho entre países, pero en varias economías desarrolladas representa entre aproximadamente una quinta parte y casi un tercio de la población total.
En Reino Unido, se estima que el 45 por ciento de los propietarios de viviendas de 65 años o más requieren al menos un elemento de accesibilidad.8 Además, los clientes pueden ver el reacondicionamiento como una forma de ahorrar dinero: en Reino Unido, el costo promedio de remodelación es de unas 7,000 libras esterlinas, y en Estados Unidos, de unos $15,000 dólares, según un estudio de McKinsey. Estas cantidades, aunque significativas, se comparan favorablemente con el costo de comprar una vivienda nueva en un desarrollo residencial para personas mayores. En segundo lugar, la modernización puede establecer una relación con una persona de la tercera edad que podría evolucionar a medida que envejece y necesita más servicios en el futuro.
Sin embargo, aunque la modernización puede mejorar la comodidad y la seguridad de las personas mayores y dar lugar a un nuevo segmento significativo para las empresas de vivienda para la tercera edad, puede no satisfacer sus necesidades de socialización. La participación en actividades sociales y comunitarias –como el voluntariado, la educación continua y los programas comunitarios– está fuertemente asociada con una mejor salud autopercibida, lo que pone de relieve el papel fundamental de la socialización para promover el bienestar y la calidad de vida de las personas mayores.9
Un horizonte futuro de innovación empresarial podría ayudar a abordar la necesidad de socialización: donde haya una urbanización cercana para personas mayores, se podría invitar a los clientes de las renovaciones a unirse a esa comunidad, beneficiándose del acceso a sus servicios y eventos sociales. En algunos casos, el operador también podría ampliar sus servicios fuera de la urbanización y ofrecer atención domiciliaria y atención médica ligera en las viviendas de los clientes de la modernización.
La viabilidad –tanto del mercado de la modernización como de la integración de clientes externos con instalaciones residenciales– dependerá, por supuesto, de múltiples factores geográficos y operativos. Los desafíos pueden incluir obstáculos regulatorios y de cumplimiento, así como variabilidad de costos y personal, entre otros factores.
Oportunidad 2: Ampliar los modelos de ventas y dirigir el marketing a las redes sociales de los clientes potenciales
Para algunas personas mayores, el impedimento para recibir atención y apoyo no es la asequibilidad, sino la incertidumbre que conlleva hacer una transición importante en la vida (Gráfica 4). Varias innovaciones en la forma en que se contratan y comercializan las viviendas para personas mayores podrían brindar más opciones y ayudar a las personas mayores, a sus familias y a sus sistemas de apoyo a sentirse más cómodos con la transición (ya sea a una nueva residencia o a una vivienda reacondicionada).
Más opciones facilitan considerar la vivienda para personas mayores
El mayor competidor para un desarrollo de vivienda para personas mayores no es otro desarrollo, sino la comodidad y la seguridad del hogar actual del adulto mayor. Nuestro trabajo con desarrolladores y operadores del sector sugiere que ofrecer más opciones a los residentes potenciales puede hacer que se sientan más cómodos y seguros durante la transición.
En el mercado actual, dos modelos comerciales dominan el panorama del desarrollo de vivienda para personas mayores: alquileres y acuerdos de venta. Este último suele ir acompañado de una comisión de gestión diferida, en la que el propietario se compromete a devolver un porcentaje previamente acordado del valor de venta futuro de la unidad al operador (que asume la responsabilidad del mantenimiento de la propiedad). A cambio, el propietario se beneficia de costos subvencionados de vivienda y atención médica. Algunos mercados han visto recientemente un aumento de los modelos híbridos de venta, que adoptan diversas formas. En Australia, el modelo de “arrendamiento de terrenos” ha cobrado fuerza; en él, las personas mayores son propietarias de las viviendas en las que viven, pero arriendan el terreno sobre el que están construidas. Este modelo ofrece la ventaja de reducir los costos de compra iniciales y proporciona una forma de compartir los gastos de mantenimiento a través de un cargo por servicio, lo que alivia la carga financiera de los residentes. Los modelos de venta son más populares en Australia, Nueva Zelanda y Reino Unido, mientras que los de alquiler son más frecuentes en Norteamérica.
Ofrecer más opciones en una misma ubicación puede ayudar a ampliar el atractivo. Un importante operador de Reino Unido, McCarthy Stone, solía ofrecer solo propiedades en venta, pero en 2019 cambió a ofrecer tanto unidades de alquiler como de venta en el mismo lugar.10 Para 2021, las propiedades de alquiler representaban aproximadamente el 30 por ciento de sus transacciones, lo que refleja el atractivo de las opciones de propiedad flexible. Por supuesto, los operadores deben considerar cómo combinar comunidades de propietarios e inquilinos, entre otras complejidades.
Muchos operadores también están empezando a ofrecer promociones de “pruebe antes de comprar”, en las que los potenciales residentes pueden alquilar durante varios meses antes de comprometerse a comprar, lo que reduce significativamente el riesgo de la propuesta a los ojos del residente. Algunas urbanizaciones cuentan con apartamentos de invitados donde las personas mayores y sus familiares pueden alojarse durante un fin de semana para conocer el complejo.
Los desarrolladores también podrían explorar planes de permuta o de compra garantizada de la vivienda actual de la persona mayor, así como joint ventures con compañías de seguros de vida o de salud. En Reino Unido, ARCO (un grupo comercial de viviendas para personas mayores) ha estado promoviendo la idea de instalaciones de propiedad compartida, mientras que Taikang Insurance Group en China ha tenido éxito en combinar productos de seguros con comunidades de atención premium para personas mayores.
Llegar a una comunidad de personas mayores puede ser la forma más eficaz de marketing
Los operadores también pueden pensar de manera más integral sobre cómo expandir su marketing para crear conciencia sobre los beneficios de las residencias para personas mayores y sus soluciones. A menudo, hay múltiples tomadores de decisiones y asesores involucrados en la mudanza a una residencia para personas mayores, incluidos hijos adultos, profesionales médicos, líderes religiosos y asesores patrimoniales. Los operadores podrían educar mejor a estos grupos para que, cuando tengan conversaciones sobre las necesidades de jubilación, las opciones que se presenten no sean solo “quédese en su casa todo el tiempo que pueda” o “es hora de mudarse a una residencia de cuidados a tiempo completo”. Este proceso de educación podría llevarse a cabo patrocinando o hablando en conferencias médicas y de asesores patrimoniales relevantes, y mediante campañas publicitarias dirigidas.
Los hijos adultos de un posible residente pueden ser más accesibles a través de las redes sociales y los medios digitales que sus padres. Algunos de ellos pueden estar contribuyendo o cubriendo por completo el costo de la compra o del alquiler de la vivienda de sus padres, por lo que pueden estar motivados para conocer el costo, la calidad y la atención que ofrecen los proveedores de vivienda para personas mayores.
Alta Senior Living, un proveedor estadounidense de servicios de atención a personas mayores que incluye residencias asistidas, atención a la memoria y vida independiente, aumentó su participación en las redes sociales en un 25 por ciento. Un gestor principal de redes sociales (o un equipo) supervisa la coherencia de la marca, pero los gestores de redes sociales de cada comunidad también contribuyen a las publicaciones en dichas redes. Las publicaciones especifican lo que ocurre en las diferentes comunidades, destacando a los residentes individuales, mostrando actividades y ofreciendo a las audiencias un vistazo a las instalaciones. Desde que adoptó las herramientas de automatización, la empresa ha ahorrado cinco horas a la semana en la gestión de las redes sociales sin sacrificar el número de publicaciones ni la calidad del contenido.
Oportunidad 3: Mejorar la calidad de vida mediante la integración de soluciones digitales
Las soluciones tecnológicas dirigidas a las personas mayores de 65 años están en auge: McKinsey estima que las asociaciones de financiamiento global con las denominadas empresas emergentes AgeTech han superado los €1,300 millones de euros. Las empresas de vivienda para la tercera edad pueden utilizar innovaciones en atención médica, servicios de monitorización y soluciones de conectividad para mejorar la vida de sus residentes y, al mismo tiempo, reducir los costos operativos.
Mejorar la atención de primera línea
Los avances en las capacidades de los sensores y los dispositivos portátiles permiten que las personas mayores puedan seguir con su vida sin tener que acudir constantemente a los médicos. Estas herramientas pueden monitorear a distancia los parámetros de salud, los patrones de movimiento y las actividades diarias de las personas mayores en situación de riesgo que viven de forma independiente. Los cuidadores y familiares pueden acceder a datos vitales de salud a través de sistemas de monitoreo a distancia que brindan tranquilidad y facilitan la intervención temprana en caso de que surjan problemas de salud. Este enfoque hace que el apoyo integral sea menos visible para el residente. La telemedicina puede facilitar que las personas mayores hablen con enfermeras, médicos, terapeutas y especialistas sin tener que preocuparse por el transporte.
Como resultado, los operadores pueden ser más eficientes y estratégicos en la forma en que despliegan al personal médico in situ. Estas innovaciones no pueden reemplazar el contacto humano, pero pueden ser herramientas eficaces que permitan al personal concentrar sus esfuerzos donde más se necesitan.
Mejorar la funcionalidad y el disfrute del hogar
Empresas grandes y pequeñas han introducido una gran cantidad de productos que pueden implementarse cuidadosamente para hacer la vida de las personas mayores más cómoda (vea el recuadro “Productos en el mercado que pueden mejorar la vida de las personas mayores”). La domótica controlada por voz y por dispositivos puede facilitar a las personas mayores tareas como abrir y cerrar cortinas y ajustar la refrigeración, la calefacción, la iluminación y la música.11 Los controles digitales también pueden aumentar las características de diseño más analógicas, como camas ajustables, sillones reclinables o ascensores en la residencia.
Para ayudar a los residentes a mantenerse conectados con sus familiares y amigos, se pueden instalar grandes pantallas de televisión y audífonos para crear interfaces de videoconferencia fáciles de usar. Como alternativa, se podrían utilizar las opciones de conectividad de vídeo que se ven con más frecuencia en las oficinas (como los portales), creando, por ejemplo, una pared de vídeo completa para que los residentes y sus familias puedan sentir que están en la misma habitación.
Aumentar la precisión y la eficiencia
Según nuestro análisis, la digitalización en la atención sanitaria tiene el potencial de mejorar la productividad en más de un 15 por ciento, lo que en última instancia conduce a importantes reducciones de costos. Los operadores de residencias para la tercera edad han tardado más que el resto del sector sanitario en adoptar la transformación digital. Sin embargo, la digitalización puede automatizar procesos y trámites, aumentar la productividad del personal de primera línea (por ejemplo, mediante el uso de tabletas por parte de los auxiliares de enfermería para marcar las tareas) u optimizar la gestión de la plantilla laboral (por ejemplo, reduciendo los costos de agencia y horas extra mediante la integración de horarios en línea).
A través de la inteligencia artificial (IA), los operadores pueden predecir posibles riesgos y complicaciones de salud, lo que permite una atención proactiva y aborda situaciones de emergencia antes de que surjan. Las capacidades de IA generativa están introduciendo acompañantes virtuales para personas mayores.12 Estos acompañantes pueden entablar conversaciones, jugar y recordar la toma de medicamentos o las citas. Algunos incluso pueden monitorear el bienestar de las personas mayores mediante tecnología de reconocimiento de voz o facial.
Los sistemas de historiales clínicos electrónicos (HCE) representan otro avance en la digitalización. Los HCE digitalizan los registros en papel, lo que proporciona al personal un fácil acceso a la información relevante del paciente, los resultados de las pruebas y el historial médico. Esto puede reducir la duplicación de pruebas, aumentar la visibilidad clínica y administrativa, y agilizar el intercambio de información.
Según nuestro análisis, la adopción de HCE aumenta la productividad de los proveedores de atención médica en más del 10 por ciento. La adopción de HCE en las comunidades de personas mayores está creciendo rápidamente; un informe reciente encontró que el 80 por ciento de las grandes comunidades de personas mayores utilizaban HCE en 2022.13 Una variedad de productos de software, como NEXT de Eldermark y Yardi EHR, ofrecen características ligeramente diferentes. En general, estos sistemas están diseñados para proporcionar actualizaciones en tiempo real de la información médica. Al mejorar la eficiencia y reducir los errores, los HCE pueden conducir a una mejor atención y permitir a los profesionales centrarse más en la atención y las necesidades individuales de los pacientes (aunque se necesita una mayor interoperabilidad entre los sistemas).
Si bien la tecnología ofrece numerosos beneficios, no puede sustituir la interacción entre personas. Los desarrollos residenciales para personas mayores pueden usar la tecnología para realizar tareas que liberen al personal para que se enfoque en interactuar con los residentes, fomentando así una experiencia holística y personalizada para ellos.
El rendimiento pasado de las residencias para personas mayores ha sido sólido
En los últimos años, las clases de activos inmobiliarios alternativos, como las residencias para la tercera edad, las residencias de estudiantes y los consultorios médicos, han experimentado un crecimiento significativo en comparación con las clases de activos convencionales. En Estados Unidos, la parte del volumen total de inversión asignada a estas alternativas ha aumentado del 8.4 al 13.1 por ciento en la última década.14 Esta tendencia refleja un aumento del capital dirigido a sectores más pequeños que disfrutan de una demanda y unas perspectivas de crecimiento más fuertes que los mercados tradicionales.
El mercado de residencias para personas mayores ha demostrado un rendimiento consistentemente superior al del mercado de alquiler en general. En Reino Unido, las unidades de comunidades de jubilados independientes han superado a las unidades de viviendas de alquiler tradicionales en rendimiento de precios en aproximadamente 45 puntos de índice desde 2005.15 Un importante analista inmobiliario prevé que esta tendencia se reflejará en Estados Unidos durante los próximos cinco años.16 Cabe destacar que el diferencial entre los bonos del Tesoro estadounidense a diez años y las tasas de capitalización de las viviendas para personas mayores ha sido de 462 puntos básicos de media desde 2008, frente a los 282 puntos básicos de las inversiones multifamiliares durante el mismo período.17
Los desarrollos residenciales para personas mayores presentan una oportunidad tangible para generar altos rendimientos y demostrar un compromiso con objetivos estratégicos, como los criterios ambientales, sociales y de gobernanza. Las viviendas para la tercera edad pueden crear un entorno saludable y de apoyo para las personas mayores, liberarlas de la carga de mantener sus hogares (que pueden ser ocupadas por familias que necesitan vivienda) y, en algunos casos, gestionar la atención médica de las personas mayores de una manera más eficiente.
Crear una alternativa de vida para personas mayores en su propio hogar, ofrecer modelos de venta más flexibles, realizar un marketing más eficaz y digitalizar la experiencia puede brindar a las personas mayores del mundo más y mejores opciones. La población global de adultos de 65 años o más está creciendo a un ritmo sin precedentes. Para el sector de la vivienda para la tercera edad, estos datos demográficos representan una oportunidad de oro para hacer más, hacerlo mejor y hacerlo todo de forma innovadora.