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Moradias para idosos – todo o espectro de soluções residenciais voltadas para pessoas com mais de 65 anos – é um setor associado a muitas necessidades. Até 2050, estima-se que o mundo terá 1,6 bilhão de pessoas nessa faixa etária, mais que o dobro do que em 2021. Devido à prevalência cada vez maior de doenças crônicas entre os idosos, é provável que menos da metade deles sinta que está com boa saúde física, mental e social. Apesar das necessidades crescentes que essas estatísticas destacam, moradias para idosos atualmente acomodam apenas cerca de 5% da população mais longeva da Austrália, Canadá, Estados Unidos e Nova Zelândia. Em mercados menos desenvolvidos, como Europa, Japão e Reino Unido, a porcentagem de idosos que vivem em condomínios especiais é inferior a 1%.
Oferecer novas soluções habitacionais que os idosos desejem, precisem e possam pagar – de uma forma que seja viável para incorporadoras e motivadora para investidores – não é uma tarefa simples. No entanto, em meio a tantos desafios nesse setor, vemos três oportunidades de longo prazo para provedores de moradias para idosos dispostos a aceitar mudanças e investir em soluções inovadoras. Cada uma dessas oportunidades é capaz de expandir o acesso dos idosos a soluções que lhes proporcionem suporte no envelhecimento e uma melhor qualidade de vida.
A primeira oportunidade é o setor de moradias para idosos utilizar sua expertise para adequar as casas onde vivem os 95% de idosos do mundo que hoje preferem envelhecer no próprio lar. A segunda é criar modelos de vendas alternativos que ampliem o acesso e mitiguem os obstáculos à transição seja para um condomínio residencial ou para uma casa de repouso. Conscientizar o público dos benefícios dessa alternativa faz parte da iniciativa. A terceira oportunidade é digitalizar o setor de moradias para idosos de maneiras que possam enriquecer a vida dos moradores, envolver os familiares e reduzir os custos operacionais, ao mesmo tempo em que ajudam as administradoras dessas instituições a construir marcas associadas a um atendimento de alto nível.
Este artigo examina alguns dos desafios que o setor enfrenta e, em seguida, descreve três áreas já prontas para inovação e mudança. Por fim, para contextualizar, apresenta um breve histórico do desempenho do setor de moradias para idosos.
Novas possibilidades de crescimento e sucesso são perspectivas animadoras para os idosos e as administradoras. Se entenderem as necessidades do mercado e desenvolverem uma proposta de valor apropriada, os provedores de moradias para idosos poderão assumir um papel de liderança para enfrentar os desafios globais de uma população cada vez mais longeva.
Entre os desafios estão um alto grau de necessidade, desconhecimento das ofertas disponíveis e custos elevados
Um dos grandes triunfos da era moderna foi o aumento da longevidade humana. Entre 1800 e 2017, a expectativa de vida média mundial mais que dobrou, de 30 para 73 anos. No entanto, de acordo com pesquisas do McKinsey Health Institute, as pessoas, em média, passam cerca de 50% de sua vida em condições de saúde insatisfatórias, incluindo 12% cuja saúde é precária.
Essa expectativa vida estendida significa que, em alguns países, a parcela da população com mais de 65 anos é enorme. No Japão, Itália e Alemanha, por exemplo, 30%, 24% e 22% da população são de idosos, respectivamente. Na China, relativamente modestos 14% da população têm mais de 65 anos; contudo, devido à grande população do país, isso significa cerca de 198 milhões de idosos (Quadro 1).
Com um número crescente de pessoas mais velhas, muitas das quais precisam de suporte por problemas de saúde ligados ao envelhecimento, o mundo requer mais soluções de moradias, cuidados e apoio aos idosos (Quadro 2).
As opções de moradia para idosos não são suficientemente compreendidas
Em todo o mundo, 80% dos idosos querem continuar vivendo em seu próprio lar e muitos deles só se mudam para algum tipo de residência especializada por absoluta necessidade. Essa preferência é ainda mais pronunciada em países como Nigéria e China, onde 90% e 96% das pessoas com 65 anos ou mais, respectivamente, dizem que desejam envelhecer no próprio lar (Quadro 3).
Uma variedade de tipos de moradias para idosos atende a uma variedade de necessidades e desejos (veja Box, “Um glossário de moradias para idosos”). Muitos empreendimentos voltados para os idosos oferecem residências construídas sob medida para adultos mais velhos que podem facilmente ir sendo modificadas conforme eles envelhecem e suas necessidades de cuidados aumentam. No entanto, muitas pessoas não sabem distinguir as diferenças entre condomínios para idosos – onde a maioria dos proprietários vive de forma independente – e casas de repouso, projetadas para tratar de questões médicas mais complexas. O perene estigma associado ao envelhecimento também pode fazer com que as pessoas relutem em investigar a gama de opções disponíveis, mesmo quando têm condições pagar para viver em um lar para idosos ou receber serviços.
Os custos de construir e operar moradias para idosos nunca foram tão altos
Em algumas partes do mundo, os custos de construção subiram acima da inflação. As crescentes despesas com serviços de saúde e mão de obra constituem desafios formidáveis à lucratividade. No Reino Unido, os custos gerais de construção aumentaram 29% desde 2019; combinados com o aumento dos custos do financiamento de incorporações, entre outros fatores, provocaram uma redução de 24% no número de construções de novas residências. Nos Estados Unidos, os custos com mão de obra, que constituem cerca de 60% das despesas operacionais das moradias para idosos e representam cerca de 45% das receitas, são hoje um quinto mais elevados por leito ocupado do que antes da pandemia. No caso de serviços que exigem cuidados intensivos (para pessoas com déficit de memória, por exemplo), as pressões de custos são ainda mais pronunciadas.
Oportunidade 1: oferecer suporte aos idosos que desejam envelhecer no próprio lar
Mesmo quando indivíduos longevos sentem que começam a precisar de mais ajuda à medida que envelhecem, eles talvez não estejam cientes do que os residenciais para idosos oferecem e no que diferem das casas de repouso ou clínicas geriátricas. Ou talvez simplesmente não estejam interessados em saber. O setor de moradias para idosos sempre viu essa relutância como um obstáculo a ser superado. Mas, e se o setor visse o suporte aos idosos em seu próprio lar como uma porta de entrada para um novo e potencialmente enorme ramo de negócios?
A reforma e adequação (ou retrofit) da casa atual dos idosos, aprimorando sua segurança e funcionalidade, é uma oportunidade estratégica para o setor de moradias para idosos atender melhor a essa base de clientes. No Reino Unido, a idade média das pessoas que se mudam para algum tipo de habitação para idosos é 77 anos, de acordo com a agência imobiliária britânica Knight Frank. O retrofit de residências representa uma oportunidade plurianual de atender uma vasta população de idosos, seja aqueles que jamais mudarão de casa ou aqueles que, em dado momento, se mudarão para outro tipo de moradia. Também é uma oportunidade de criar relacionamentos com esse grupo demográfico alvo, potencialmente criando um pipeline para o negócio principal das incorporadoras.
As incorporadoras e as administradoras de moradias para idosos podem oferecer serviços como projeto e instalação de recursos residenciais aumentados, valendo-se de sua experiência e posicionamento de marca para oferecer um produto diferenciado ao mercado. Tradicionalmente, as empresas de construção e empreiteiras locais sempre preencheram essa lacuna, mas as empresas de moradias para idosos possuem suas próprias marcas, expertises e cadeias de suprimentos e são capazes de oferecer soluções mais atraentes.
O conhecimento especializado das empresas de moradias para idosos pode transformar suas casas para essa nova fase da vida, seja mitigando o risco de lesões típicas da idade, tornando as atividades cotidianas mais fáceis, nivelando os acessos, alargando portas para acomodar cadeiras de rodas ou instalando elevadores de escada. Outras personalizações incluem maçanetas e interruptores personalizados, armários de cozinha que podem ser abaixados ao toque de um botão, pisos antiderrapantes, corrimãos e tecnologia de casa inteligente. Essas melhorias podem aumentar o conforto e a segurança dos idosos, contribuindo para que mantenham sua independência e paz de espírito.
Para os prestadores de serviços, os benefícios de entrar no mercado do retrofit são inúmeros. Primeiro, o mercado é grande: como vimos, cerca de 95% dos idosos do mundo envelhecem em seu próprio lar e muitos enfrentam desafios de saúde e de mobilidade. A proporção de idosos na população varia muito de país para país, mas em várias economias desenvolvidas está entre aproximadamente um quinto e quase um terço da população total.
No Reino Unido, estima-se que 45% dos proprietários de imóveis com 65 anos ou mais precisem de pelo menos algum tipo de facilitação de acesso. Além disso, muitos clientes veem o retrofit como uma forma de economizar dinheiro: no Reino Unido, o custo médio de um retrofit é cerca de £7.000 e nos Estados Unidos, cerca de $15.000, segundo pesquisa da McKinsey. Esses valores, embora significativos, se comparam favoravelmente ao custo de comprar uma casa nova em algum tipo de condomínio para idosos.
Segundo, o retrofit também ajuda a estabelecer um relacionamento com os idosos que poderá evoluir à medida que eles envelhecem e começam a precisar de mais serviços.
No entanto, embora o retrofit possa não só melhorar o conforto e a segurança dos idosos, mas também criar um novo segmento significativo para empresas de moradias para idosos, não contribui em nada para a convivência social. E a participação em atividades sociais e comunitárias – como voluntariado, educação continuada e programas comunitários – claramente contribui para a boa saúde, o bem-estar e a qualidade de vida dos idosos.
Um horizonte futuro da inovação empresarial haverá de contribuir para o convívio social: sempre que houver algum condomínio residencial para idosos nas proximidades, os clientes de um retrofit poderão ser convidados a se juntar a essa comunidade e se beneficiar de suas comodidades e eventos sociais. Em alguns casos, talvez também seja possível que a administradora expanda seus serviços para fora do condomínio e ofereça atendimento domiciliar e serviços médicos básicos na própria casa dos clientes do retrofit.
A viabilidade – tanto do mercado de retrofitting como do acesso de clientes externos às instalações condominiais – dependerá, é claro, de vários fatores geográficos e operacionais. É possível que haja obstáculos regulatórios e legais, e que isso implique novos custos e pessoal, entre outros fatores.
Oportunidade 2: criar novos modelos de venda e direcionar o marketing para as redes sociais dos clientes em potencial
Para alguns idosos, o que os impede de receber cuidados e apoio não é a falta de acessibilidade, mas a incerteza que acompanha uma importante transição na vida (Quadro 4). Inovações no modo como as moradias para idosos são construídas e comercializadas poderão oferecer mais opções e ajudar os idosos, suas famílias e seus sistemas de apoio a se sentir mais confortáveis com a transição (seja para uma nova residência ou para uma casa reformada e adaptada).
Mais opções tornam mais fácil mudar para um residencial de idosos
O maior concorrente de um condomínio para idosos não é outro condomínio, mas sim o conforto e a segurança da casa onde sempre viveram. Nosso trabalho com incorporadoras e administradoras do setor sugere que oferecer mais opções aos futuros residentes fará com que se sintam mais confortáveis e seguros com a transição.
No mercado atual, dois modelos comerciais dominam o cenário de incorporação imobiliária para idosos: aluguéis e acordos de venda. Estes últimos geralmente incluem uma taxa de administração diferida, pela qual o proprietário concorda em devolver à administradora uma porcentagem acordada do futuro valor de venda da unidade (visto que é a administradora que é responsável pela manutenção do imóvel). Em troca, o proprietário se beneficia de custos de vida e saúde subsidiados. Houve recentemente em alguns mercados um aumento no número de modelos híbridos de venda, que assumem várias formas. Na Austrália, o modelo de “arrendamento de terra” ganhou força, pelo qual os idosos são donos das casas em que vivem, mas alugam o terreno abaixo delas. Este modelo oferece a vantagem de reduzir o custo inicial da compra e é uma maneira de dividir as despesas de manutenção por meio de uma taxa de serviço, aliviando a carga financeira dos residentes. Os modelos de venda são mais populares na Austrália, Nova Zelândia e Reino Unido, enquanto os de aluguel são mais prevalentes na América do Norte.
Oferecer mais opções em determinado local pode tornar as ofertas mais atraentes. Uma grande administradora do Reino Unido, a McCarthy Stone, costumava oferecer apenas imóveis para venda, mas em 2019 passou a disponibilizar unidades para aluguel e para venda no mesmo local. Em 2021, os imóveis para locação representavam cerca de 30% de suas transações, refletindo a atratividade das opções de posse flexível. Evidentemente, as administradoras precisam avaliar bem como misturar comunidades de proprietários e locatários, entre outras complexidades.
Muitas administradoras também estão começando a oferecer promoções do tipo “experimentar antes de comprar”, pelas quais os futuros moradores podem alugar por alguns meses antes de se comprometerem com uma compra, reduzindo significativamente o risco da proposta aos seus olhos. Alguns empreendimentos residenciais oferecem imóveis nos quais o idoso e seus familiares podem se hospedar durante um fim de semana para vivenciarem melhor a situação.
As construtoras também podem estudar esquemas de intercâmbio parcial ou de compra garantida para a casa atual do idoso, bem como joint ventures com empresas de seguro saúde ou de vida. No Reino Unido, a ARCO (um grupo comercial de moradias para idosos) vem promovendo a ideia de imóveis de posse compartilhada e o Taikang Insurance Group da China tem tido sucesso em combinar produtos de seguro com comunidades de alto padrão para idosos.
Proximidade com a comunidade do idoso pode ser o marketing mais eficaz
As administradoras também devem pensar de forma mais holística sobre como expandir seu marketing para tornar as pessoas mais conscientes dos benefícios das residências e soluções para idosos. Várias pessoas costumam participar da decisão de um idoso se mudar para uma residência especializada: filhos adultos, profissionais médicos, líderes religiosos e consultores financeiros. As administradoras poderiam educar melhor esses grupos para que, quando conversarem sobre as implicações da aposentadoria, as opções apresentadas não se restrinjam apenas a “permanecer na própria casa o máximo que puder” ou “mudar definitivamente para uma casa de repouso”. Esse processo educacional pode incluir o patrocínio de palestras em conferências médicas e de consultoria financeira relevantes, bem como campanhas publicitárias direcionadas.
Talvez os filhos adultos do futuro morador sejam mais alcançáveis pelas mídias sociais e digitais do que seus pais. Alguns deles podem estar contribuindo financeiramente ou arcando com o custo integral da compra ou aluguel de seus pais e, portanto, se sentirão motivados a conhecer os preços, a qualidade e os cuidados oferecidos pelos provedores de moradias para idosos.
A Alta Senior Living, uma provedora americana de serviços para idosos –moradia assistida, cuidados especializados em memória e assistência à vida independente, entre outros – aumentou seu engajamento nas mídias sociais em 25%. Um gerente (ou equipe) de mídias sociais primário supervisiona a consistência da marca, mas gerentes de mídias sociais de cada comunidade também contribuem para os feeds sociais. As postagens descrevem o que acontece nas diferentes comunidades, destacando moradores individuais, mostrando atividades e oferecendo ao público uma visão geral das instalações. Desde que adotou ferramentas de automação, a empresa economizou cinco horas por semana na gestão das mídias sociais sem sacrificar o número de postagens ou a qualidade do conteúdo.
Oportunidade 3: melhorar a qualidade de vida integrando soluções digitais
Há cada vez mais soluções tecnológicas voltadas para os maiores de 65 anos: a McKinsey estima que as parcerias globais de financiamento com a participação de startups de AgeTech [tecnologia etária] ultrapassaram €1,3 bilhão. As empresas de moradias para idosos podem utilizar inovações médicas, serviços de monitoramento e soluções de conectividade para melhorar a vida dos moradores e, ao mesmo tempo, reduzir os custos operacionais.
Melhorar os cuidados na linha de frente
Avanços na tecnologia de sensores e dispositivos vestíveis significam que os idosos podem seguir com sua vida sem precisar consultar médicos constantemente. Essas ferramentas são capazes de monitorar remotamente métricas de saúde, padrões de movimento e atividades diárias para idosos em situação de risco que vivem de forma independente. Cuidadores e familiares podem acessar seus dados vitais de saúde por meio de sistemas de monitoramento remoto, proporcionando tranquilidade a todos e facilitando a intervenção precoce caso surja algum problema de saúde. Essa abordagem torna o suporte envolvente menos conspícuo para o morador. Além disso, a telemedicina torna mais fácil para os idosos conversarem com enfermeiros, médicos, terapeutas e especialistas sem se preocuparem com o transporte.
Com isso, as administradoras de comunidades para idosos podem ser mais eficientes e estratégicas no modo como utilizam a equipe médica do local. Essas inovações não substituirão a presença humana, mas são ferramentas eficazes que permitem aos funcionários concentrar seus esforços onde são mais necessários.
Aumentar a funcionalidade do lar atual do idoso e seu prazer de viver ali
Empresas grandes e pequenas introduziram uma infinidade de produtos capazes de tornar a vida dos idosos mais confortável (veja Box, “Produtos no mercado que podem melhorar a vida dos idosos”). A automação residencial controlada por voz e dispositivos permite que os idosos façam coisas como abrir e fechar cortinas, ajustar a temperatura e a iluminação do ambiente, e ligar e desligar música de fundo. Os controles digitais também ampliam funcionalidades mais analógicas, como camas ajustáveis, poltronas reclináveis ou elevadores residenciais.
Para ajudar os moradores a permanecerem conectados com suas famílias e amigos, é possível utilizar telas grandes de TV e aparelhos auditivos para criar interfaces de videoconferência fáceis de usar. Alternativamente, opções de conectividade de vídeo encontradas com mais frequência em escritórios (como portais) podem ser utilizadas – por exemplo, a criação de um videowall para que os moradores e suas famílias sintam que estão no mesmo aposento.
Aumentar a precisão e a eficiência
A digitalização na área da saúde tem o potencial de aumentar a produtividade em mais de 15%, reduzindo significativamente os custos, segundo nossa análise. Porém, as administradoras de moradias para idosos têm sido mais lentas do que o setor de saúde em geral em adotar a transformação digital – mesmo sabendo que a digitalização pode automatizar processos e documentos, aumentar a produtividade do pessoal da linha de frente (p.ex., assistentes de enfermagem utilizando um tablet para assinalar tarefas finalizadas) e otimizar a gestão da força de trabalho (p.ex., reduzindo os custos com agências e o número de horas extras ao integrar horários de trabalho online).
Com auxílio da inteligência artificial, as administradoras poderão antever eventuais riscos e complicações, tornando possível prestar cuidados proativos e resolvendo situações de emergência antes mesmo que elas surjam. Os recursos da IA generativa estão dando origem a acompanhantes virtuais para idosos, isto é, assistentes capazes de conversar, interagir e jogar com eles, além de relembrá-los de medicamentos ou consultas médicas. Alguns conseguem até monitorar o bem-estar do usuário por meio de tecnologia de reconhecimento facial ou de voz.
Os sistemas de prontuários eletrônicos representam outro importante avanço da digitalização, permitindo que o pessoal médico tenha acesso fácil a informações relevantes do paciente, resultados de exames e históricos médicos. Isso tende a reduzir a duplicação de exames, aumentar a visibilidade clínica e administrativa, e agilizar a troca de informações.
De acordo com nossa análise, a adoção do prontuário eletrônico aumenta a produtividade dos provedores de saúde em mais de 10%. Sua adoção em comunidades de idosos está se disseminando rapidamente; um relatório recente verificou que 80% das grandes comunidades de idosos utilizaram o prontuário eletrônico em 2022. Há uma variedade de produtos de software – como o NEXT (da Eldermark) e os da Yardi, com funcionalidades ligeiramente diferentes – que são sistemas projetados para fornecer informações médicas em tempo real. Por aumentarem a eficiência e reduzirem erros, os prontuários eletrônicos melhoram o atendimento e permitem que os provedores se concentrem mais nos cuidados e necessidades individuais dos pacientes (embora ainda falte um pouco mais de interoperabilidade entre os sistemas).
Ainda que a tecnologia ofereça inúmeros benefícios, ela não é capaz de substituir a interação entre pessoas, mas isso não impede que os condomínios residenciais para idosos a utilizem para realizar certas tarefas e permitir que suas equipes interajam mais com os residentes e lhes ofereçam uma experiência holística personalizada.
O setor de moradias para idosos tem tido ótimo desempenho
Nos últimos anos, classes de ativos imobiliários alternativos (incluindo moradias para idosos, habitação estudantil e consultórios médicos) cresceram significativamente mais que as classes tradicionais. Nos Estados Unidos na última década, a parcela representada por essas alternativas subiu de 8,4% para 13,1% do volume total de investimentos, confirmando a tendência de direcionar o capital para setores menores, mas com demanda e perspectivas de crescimento mais fortes que as dos mercados tradicionais.
O mercado de moradias para idosos tem apresentado desempenho superior ao do mercado geral de imóveis para locação. No Reino Unido, o número de unidades em comunidades de aposentadoria independentes superou o de unidades tradicionais de imóveis para locação em cerca de 45 pontos de índice desde 2005. Um importante analista imobiliário prevê que essa tendência se reproduzirá nos Estados Unidos nos próximos cinco anos. Vale notar que, desde 2008, o spread entre os títulos de dez anos do Tesouro dos EUA e as taxas de capitalização das moradias para idosos foi, em média, de 462 pontos-base. (Em contraste, o spread dos títulos em relação à capitalização das moradias familiares foi de 282 pontos-base no mesmo período).
A incorporação de moradias para idosos constitui uma oportunidade tangível de obter retornos elevados e demonstrar compromisso firme com objetivos estratégicos (por exemplo, princípios ambientais, sociais e de governança). As moradias para idosos têm condições de criar um ambiente salutar e propício para os adultos mais longevos, livrando-os do estorvo de manterem suas casas (que poderão ser ocupadas por famílias carentes de moradia) e, em alguns casos, gerenciando sua saúde de forma mais eficiente.
Criar alternativas viáveis para os idosos que ainda vivem no próprio lar, conceber modelos de vendas mais flexíveis, comercializar moradias de modo mais eficaz e digitalizar as experiências são maneiras de oferecer aos idosos de todo o mundo mais e melhores opções. A população mundial de adultos com 65 anos ou mais está crescendo num ritmo sem precedentes. Para o setor de moradias para idosos, esses dados demográficos representam uma oportunidade valiosa para aprimorar o que fazem, inovar e oferecer soluções cada vez mais oportunas.