Observação: Nós nos empenhamos ao máximo para manter o espírito e as nuances originais de nossos artigos. Porém, pedimos desculpas desde já por quaisquer erros de tradução que você venha a notar. Seu feedback é bem-vindo através do e-mail reader_input@mckinsey.com
Moradias para idosos são especificamente projetadas para serem habitadas por pessoas que estão envelhecendo. Costumam estar situadas dentro de comunidades residenciais que oferecem serviços de alimentação, atividades sociais e assistência médica. Porém, mesmo nos mercados mais desenvolvidos, apenas 5% dos idosos escolhem viver nelas. De que maneira esse setor pode ajudar sociedades que também estão envelhecendo e, ao mesmo tempo, criar e expandir negócios bem-sucedidos? Sam O’Gorman, da McKinsey, explica a Katy McLaughlin, da McKinsey Global Publishing, como administradoras e incorporadoras podem lidar com o medo de “não poder voltar atrás”, expandir o mercado de retrofits e inovar com tecnologia de ponta. Segue uma versão editada da conversa.
Mais insights da McKinsey em português
Confira nossa coleção de artigos em português e assine nossa newsletter mensal em português.
Katy McLaughlin: Qual é a definição de “moradia para idosos”?
Sam O’Gorman: É um termo que tende a gerar mal-entendidos. Moradia para idosos designa um tipo específico de imóvel residencial destinado para pessoas em processo de envelhecimento. À primeira vista, essas unidades parecem semelhantes a qualquer outro apartamento, flat ou casa.
No entanto, se observarmos com mais atenção, veremos projetos com algumas características específicas, como acesso nivelado, luminárias difusas e portas mais largas. As casas terão armários de cozinha que abrem com um simples toque de botão. Os banheiros serão amplos para maior conforto e facilidade de um cadeirante. Alguns dos materiais utilizados nos pisos ou paredes terão padrões que facilitam a distinção por pessoas com deficiência visual. Essas casas também terão suportes nas paredes ou no teto para permitir a futura instalação de corrimãos ou elevadores de transferência.
Porém, o mais importante, moradia para idosos não significa casa de repouso e muito menos asilo de velhos.
Katy McLaughlin: As moradias para idosos incluem algum tipo de assistência médica?
Sam O’Gorman: Não, não do ponto de vista da definição. Ou seja, em termos de como o mercado e os investidores veem essas moradias, trata-se de uma classe distinta de ativos.
No entanto, em várias partes do mundo, encontramos moradias para idosos integradas a uma gama de outros comodidades, como serviços de alimentação e atividades comunitárias que visam estimular a socialização. Alguns desses residenciais mais sofisticados incluem amenidades como cinemas, salões de beleza, bibliotecas, áreas de manicure e adegas.
Particularmente na América do Norte, as moradias para idosos podem estar situadas em comunidades de vida assistida que oferecem uma gama de serviços de suporte médico, desde um posto de enfermagem no local até assistência para pessoas com déficit de memória, casas de repouso ou mesmo cuidados paliativos.
Katy McLaughlin: O artigo sobre moradias para idosos que você publicou apresenta estimativas da proporção esperada de pessoas que terão mais de 65 anos em 2050. A Coreia do Sul caminha para ter cerca de 40% de sua população composta de idosos, seguida pelo Japão, com 37%. É provável que mais de um terço dos italianos serão idosos nessa época, assim como mais de um quinto da população dos Estados Unidos e do Reino Unido. Ao que tudo indica, o mercado de moradias para idosos tem o potencial de ser imenso.
Sam O’Gorman: De fato, o envelhecimento demográfico é um traço prevalente de muitas economias. No entanto, mesmo nos países com os mercados mais desenvolvidos de moradias para a terceira idade, como Austrália, Canadá, Estados Unidos e Nova Zelândia, apenas cerca de 5% dos idosos residem atualmente em imóveis construídos exclusivamente para essa faixa etária.
Katy McLaughlin: É porque são muito caras?
Sam O’Gorman: Não de acordo com a pesquisa da McKinsey. Em quase todos os países, a maioria dos idosos entrevistados afirma ter condições financeiras para arcar com as despesas relacionadas a cuidados e habitação. Além disso, muitos expressam o desejo de reduzir o tamanho de suas casas, o que pode lhes liberar um certo volume de capital. Mas também afirmam, por ampla margem, que querem continuar morando em sua própria casa.
Acho que o pressuposto básico de muitas pessoas é: “Quero permanecer na minha própria casa pelo máximo de tempo possível. Somente quando for realmente necessário eu me mudarei para uma casa de repouso de qualidade”. Infelizmente, porém, há inúmeros casos de idosos que continuam morando em imóveis inadequados por 10 ou 20 anos além do que seria apropriado. Assim, acabam vivendo em moradias impróprias em um hiato que pode se prolongar por muitos e muitos anos.
As moradias para idosos têm o potencial de preencher essa lacuna, oferecendo suporte médico, físico e social e verdadeiramente transformando a qualidade de vida dessas pessoas.
Katy McLaughlin: Mas então por que um número maior de idosos não dá esse passo?
Sam O’Gorman: Uma das principais barreiras é provavelmente a sensação de irreversibilidade, de que não há como voltar atrás. Na Austrália, Nova Zelândia e Reino Unido, mais de 90% dos imóveis destinados a idosos são construídos para venda. No Canadá e nos Estados Unidos, por outro lado, a maioria é para locação, embora alguns locais exijam um depósito antecipado elevado.
Uma solução para eliminar essa barreira é oferecer a opção de “experimentar antes de comprar”, permitindo que as pessoas comecem alugando o imóvel por um ou dois anos e, mais adiante, tenham a possibilidade por adquiri-lo. No Reino Unido, uma grande empresa do setor de moradias para idosos obteve considerável sucesso nos últimos anos com a introdução de imóveis para aluguel. No setor de locação, contratos de três meses, em vez de doze, tornam possível que as pessoas “molhem os pés antes de mergulhar”. Há também a ideia de convidar inquilinos ou compradores potenciais para se “hospedarem” nos imóveis por um fim de semana. Além disso, as construtoras podem propor adquirir o imóvel atual do idoso como parte de uma permuta que auxilie o processo de mudança. Há todo um nicho de consultores de downsizing capazes de ajudar nessa transição.
Outra barreira é o simples desconhecimento das opções existentes de moradia para idosos. Muitas pessoas confundem erroneamente residenciais para idosos com casas de repouso ou asilos. O setor precisa não só melhorar sua comunicação como também expandir seu marketing e alcance. Um marketing direcionado especificamente aos grupos de apoio do idoso – seus filhos adultos, certos profissionais de saúde, líderes religiosos e consultores patrimoniais – ajudaria a divulgar as ofertas disponíveis.
Katy McLaughlin: Mesmo que as moradias para idosos tenham preços acessíveis e ofereçam ótimas comodidades e opções flexíveis, sempre haverá pessoas que não vão querer se mudar para elas, certo?
Sam O’Gorman: Ah, com certeza. Essas moradias nunca serão para todos; talvez consigam atingir um pico de 10% de adesão em alguns mercados. Acho que a pergunta que as administradoras deveriam se fazer é: “Como oferecer serviços e suporte àqueles que provavelmente não se tornarão nossos clientes?”
Acreditamos que há espaço para as administradoras de residenciais para idosos oferecerem serviços profissionais que ajudem as pessoas a reformar e adaptar suas casas para uma nova fase da vida. Isso pode assumir a forma de uma consultoria especializada que não só oriente com conhecimentos técnicos e de projetos, mas também execute as reformas. Esses especialistas em moradias para idosos poderiam colaborar com uma rede de construtoras locais, fornecendo todas as especificações tecnológicas e de projeto necessárias para as adaptações.
Imagine um provedor que ofereça um pacote completo de serviços – consultoria, instalação, aquisição e gestão de garantias. Seus preços seriam competitivos graças a contatos estratégicos nas cadeias de suprimentos. E poderia incorporar tecnologias e soluções que as construtoras locais talvez sequer conheçam.
Esse serviço não só ajudaria o dono do imóvel a desfrutar uma experiência mais satisfatória de envelhecer na própria casa, mas também criaria associações positivas com a marca. É uma grande oportunidade para atrair novos clientes, pois é provável que em cinco ou dez anos o proprietário queira se mudar para um dos imóveis da empresa.
Katy McLaughlin: Quanto custaria esse tipo de retrofit?
Sam O’Gorman: Bem, o preço variaria bastante, obviamente. Mas em mercados desenvolvidos como Austrália, Estados Unidos, Nova Zelândia e Reino Unido, creio que a adequação residencial custaria algo entre de $5.000 e $20.000, bem menos do que o preço de uma casa ou apartamento novo.
Katy McLaughlin: Em seu artigo, você considera a integração de tecnologias de excelente custo-benefício, que proporcionaria supervisão e atendimento mais eficazes. Convença-me de que isso pode ser reconfortante e enriquecedor para a vida dos idosos.
Sam O’Gorman: Imagine um cenário em que um idoso vive sozinho em uma casa equipada com sensores e almofadas sensíveis a pressão. Se ele sofrer uma queda, a almofada aciona imediatamente um alerta e a equipe da comunidade de idosos se mobilizará para oferecer assistência. Ou então digamos que os sensores – possivelmente combinados com algum dispositivo vestível – identifiquem quando houver movimentos atípicos no interior do apartamento e enviem uma mensagem para a família do idoso: “Sua avó não se levantou da cama no horário habitual esta manhã”. Isso pode indicar que ela está indisposta e a família ficará sabendo antes mesmo que ela avise.
Esses são exemplos de como soluções tecnológicas podem melhorar a qualidade de vida dos idosos sem gerar custos elevados e sem exigir que abram mão de sua independência. Nosso artigo examina outras soluções em profundidade, como ferramentas de IA que permitem que as administradoras trabalhem com mais eficiência e precisão. A ideia é que a tecnologia ajude na supervisão e nas tarefas rotineiras, deixando a equipe livre para realizar trabalhos que agreguem mais valor.