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Em todo o mundo, a infraestrutura passa por um acelerado processo de transformação que requer grandes aportes de capital. Um relatório da McKinsey projeta que o setor necessitará de investimentos de $106 trilhões até 2040 para atender à demanda por ativos e serviços, novos ou renovados, que promoverão o crescimento econômico de longo prazo, o bem-estar social e as indústrias modernas. Qual o papel das organizações imobiliárias nesse cenário? Em conversa com Eric Quiñones, da McKinsey Global Publishing, Adrian Kwok, sócio associado da McKinsey, explica as intersecções entre os setores imobiliário e de infraestrutura, e como devem colaborar e inovar com IA. Segue uma versão editada dessa conversa.
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Eric Quiñones: Por que é importante que incorporadores, operadores e investidores imobiliários compreendam as conclusões do relatório da McKinsey sobre infraestrutura?
Adrian Kwok: A linha divisória entre o imobiliário e a infraestrutura é cada vez mais tênue. Veja o que ocorre em algumas das classes de ativos que analisamos no relatório – armazéns de logística, data centers, infraestrutura digital, hospitais e moradias populares, entre outras. Elas sempre foram classificadas como “bens imóveis” porque são estruturas que congregam pessoas e ativos físicos; no entanto, são também cada vez mais consideradas parte da infraestrutura, pois fazem parte da espinha dorsal que sustenta a sociedade moderna.
Muitas das macrotendências que avaliamos no relatório têm implicações para ambos os setores. O crescimento da população mundial e a urbanização acelerada estão tornando necessários investimentos maciços em novas infraestruturas e na incorporação imobiliária – e também na modernização ou reconfiguração de ativos envelhecidos. O envelhecimento da população aumenta a demanda por moradias para idosos. As metas globais de descarbonização e o aumento da demanda por fontes de energia renováveis preocupam profissionais tanto do setor imobiliário como de infraestrutura.
Um dos temas principais do relatório é a crescente intersecção entre verticais infraestruturais, como transporte, energia e digital. O mesmo ocorre no setor imobiliário, onde aumenta a mutualidade entre diferentes classes de ativos – por exemplo, a adoção do trabalho híbrido criando oportunidades para converter espaços comerciais subutilizados em unidades residenciais.
Ao mesmo tempo, multiplicam-se as oportunidades para que organizações imobiliárias e de infraestrutura trabalhem juntas em um ecossistema expandido. Não é possível fazer planejamento urbano sem considerar o equilíbrio certo entre imóveis comerciais e residenciais, os modais de transporte que levarão e trarão as pessoas do trabalho e uma oferta adequada de áreas verdes que torne a cidade agradável de se viver. Não faz sentido construir data centers sem assegurar acesso suficiente a energia elétrica e à água necessária para resfriá-los. Não se pode desenvolver comunidades residenciais sem eletricidade confiável, coleta de lixo e água potável. Não se pode implantar empreendimentos comerciais em regiões remotas sem conectividade garantida à internet.
Eric Quiñones: O relatório enfatiza que a definição tradicional de infraestrutura – estradas, pontes, portos – está expandindo e incorporando novos elementos, como data centers e redes de fibra óptica. O setor imobiliário está evoluindo de maneira similar?
Adrian Kwok: Sim. Está havendo uma expansão tecnológica e de serviços no setor imobiliário que maximiza o valor dos próprios ativos. Por exemplo, como tornar um edifício mais eficiente em termos de refrigeração, iluminação ou segurança? O foco cada vez maior em tecnologia e serviços vale tanto para o mundo imobiliário como para o mundo da infraestrutura. Empresas que antes aplicavam capital apenas em ativos físicos tangíveis, como data centers, agora estão buscando maneiras de investir em manutenção ou outros serviços, ou nos ativos de energia necessários para o funcionamento desses centros.
Eric Quiñones: Quais medidas as organizações imobiliárias devem tomar para se adaptar a esse ambiente mais dinâmico?
Adrian Kwok: Historicamente, em comparação com outros setores da economia, o setor imobiliário sempre foi visto como mais lento para evoluir. Mas parece que agora o ritmo de mudança está se acelerando. Por exemplo, a transição para o trabalho híbrido alterou substancialmente a demanda por imóveis comerciais versus residenciais no centro das cidades. Outro exemplo é como a ascensão da IA está acelerando o reaproveitamento de imóveis, por exemplo, antigas instalações do governo federal sendo transformados em data centers.
Quanto aos imóveis comerciais, as inúmeras empresas que buscam trazer os funcionários de volta ao escritório estão se conscientizando de que os trabalhadores têm expectativas bem mais elevadas em relação ao ambiente de trabalho. Portanto, estamos vendo mais empresas querendo investir em escritórios de melhor qualidade, o que significa modernizar espaços antigos, de baixa qualidade, ou construir novos prédios.
À medida que surgem novas oportunidades nos setores imobiliário e de infraestrutura, as organizações precisarão ser mais criativas em termos de fontes de financiamento ao longo de todo o ecossistema. Também precisarão agir rapidamente para adotar as mais recentes tecnologias que permitem construir com mais rapidez e eficiência.
Eric Quiñones: Como a tecnologia – e especificamente a IA – ajudará as organizações do setor imobiliário a atender às novas demandas?
Adrian Kwok: Eu diria que o impacto da IA nos setores imobiliários e de infraestrutura é praticamente ilimitado – e há muita inovação acontecendo em ambos.
A IA pode desempenhar papéis importantes ao logo de todo o ciclo de vida de um ativo infraestrutural ou de um ativo imobiliário. Antes mesmo da primeira escavação de uma nova usina elétrica ou complexo residencial ou data center, a IA pode processar toneladas de dados e executar cenários para aprimorar o planejamento de capital. Isso pode tornar mais eficiente os cronogramas dos grandes projetos de capital, o que ajudará a neutralizar alguns dos impactos da escassez de mão de obra que vem provocando atrasos e aumentando os custos do desenvolvimento imobiliário e infraestrutural.
Em termos de serviços, a IA pode apoiar funções como o controle inteligente da iluminação para aumentar a eficiência energética, o sistema de reservas de espaços em edifícios comerciais, o aprimoramento da segurança de acesso a edifícios e a melhoria da experiência geral dos inquilinos por meio de resposta rápida a seus feedbacks e necessidades. Além disso, ferramentas de IA para manutenção preditiva podem prolongar significativamente a vida útil de uma ponte ou um edifício e postergar a necessidade de grandes intervenções de reparo.
Trata-se ainda de uma tecnologia relativamente nova e, mesmo em organizações de vanguarda, muitas de suas aplicações ainda estão em fase experimental. Mas a utilização de IA deverá aumentar rapidamente em todo o setor imobiliário.
Eric Quiñones: Existem outras áreas em que as organizações imobiliárias e de infraestrutura encontrarão mais oportunidades de colaboração?
Adrian Kwok: O relatório estima que serão necessários investimentos globais de cerca de $16 trilhões em infraestrutura social, o que inclui hospitais, moradias populares, instituições de ensino e edifícios cívicos. Esses tipos de ativos fazem uma ponte entre os setores imobiliário e de infraestrutura. A demanda por eles vem crescendo devido ao aumento da população global e ao envelhecimento demográfico nos Estados Unidos e na Europa. Em várias regiões do mundo, novos empreendimentos se tornaram urgentes, ainda mais que muitos ativos existentes estão envelhecendo e precisando de reparos.
Eric Quiñones: Qual será o papel do setor privado para atender a essa demanda?
Adrian Kwok: O papel do capital privado na infraestrutura é um dos temas centrais do relatório. O valor dos ativos dedicados de infraestrutura pertencentes a firmas de capital privado triplicou desde 2016. Um dos motivos é o fato de estarmos operando em um mundo cada vez mais dinâmico, no qual investidores privados às vezes são capazes de agir com mais rapidez, o que cria oportunidades tanto para parcerias público-privadas suprirem déficits infraestruturais como para investidores privados financiarem projetos por conta própria. No setor social, um exemplo seria a colaboração entre sistemas públicos de universidades e fundos privados de investimento para a construção de moradias estudantis.
De modo geral, os governos que reconhecem a necessidade de ampliar a infraestrutura ou de diversificar o estoque de imóveis em suas regiões agora dispõem de mais alternativas afora incluir esses investimentos no orçamento anual. Podem estabelecer parcerias com o setor privado. Podem recorrer a incentivos fiscais, algo que vem ganhando escala à medida que mais governos reconhecem a importância de atrair a construção de data centers. O capital privado continuará desempenhando papel importante como fonte de financiamento para projetos imobiliários e em infraestrutura.