Rosnąca luka mieszkaniowa w Polsce. Czy budownictwo modułowe może odwrócić trend?

Czy pilne potrzeby mieszkaniowe mogą zostać rozwiązanie dzięki nowych technologiom i budownictwu modułowemu?

Po latach koniunktury, deweloperzy mierzą się z ograniczonym popytem na mieszkania spowodowanym wysokimi stopami procentowymi oraz rosnącymi kosztami budowy mieszkań. Tymczasem wraz z wojną w Ukrainie i napływem uchodźców luka mieszkaniowa w kraju skokowo się zwiększyła. Czy pilne potrzeby mieszkaniowe mogą zostać rozwiązanie dzięki nowych technologiom i budownictwu modułowemu?

Pomimo dotychczasowej koniunktury, luka mieszkaniowa w Polsce nadal wynosi 1,5mln mieszkań

Ostatnie lata były czasem dobrej koniunktury w budownictwie mieszkaniowym. Od 2014 r. obserwowaliśmy nieprzerwany wzrost liczby oddawanych lokali (wg. danych GUS średnioroczny wzrost w latach 2014-2021 wynosił 6,4%). W roku 2021 oddano do użytkowania 235 tys. mieszkań, a podaż netto wszystkich mieszkań dostępnych na rynku wzrosła o 215 tysięcy lokali, mogliśmy więc mówić o stopniowej redukcji luki mieszkaniowej w Polsce. Mimo tego, według danych Eurstatu wynikało wciaż, że 26% Polaków mieszka w przeludnionych lokalach, gdy w całej Unii Europejskiej jest to 11% populacji. Byliśmy drugim, po Słowacji, krajem UE o najwyższej średniej liczbie osób zamieszkującej jeden lokal , a według HRE na osobę przypadała powierzchnia mniejsza o 10 mkw od średniej w regionie. Biorąc za cel wyrównanie komfortu lokatorów w Polsce względem innych krajów UE, lukę mieszkaniową na początku tego roku szacowano na 1-1,5 mln mieszkań.

W pierwszych miesiącach wojny w Ukrainie obserwowaliśmy ogromny napływ uchodźców, w wyniku czego skokowo wzrosło zapotrzebowanie na mieszkania. Najnowsze prognozy wskazują, że docelowo w Polsce może osiedlić się 300-500 tys. uchodźców z Ukrainy, co stworzy zapotrzebowanie na 150-200 tys. dodatkowych mieszkań, czyli ekwiwalent ilości oddawanej do użytku przez jeden rok przed wybuchem wojny. Dotychczas malejący deficyt na rynku mieszkaniowym może zwiększyć się o 15-20% do poziomu 1,2-1,7 mln mieszkań w perspektywie dwóch lat.

Według szacunków McKinsey odpowiedź na zwiększone potrzeby mieszkaniowe w horyzoncie 3-5 lat będzie wymagać zwiększenia rocznej podaży mieszkań o 20-30% w stosunku do 2021 roku. Jednocześnie inwestorzy zwracają uwagę na liczne, narastające wyzwania pojawiające się niemal na każdym etapie realizacji projektu deweloperskiego, które mogą utrudniać osiągnięcie tego poziomu.

Deweloperzy mierzą się z ograniczonymi możliwościami produkcyjnymi i rosnącymi kosztami

Wraz z dynamicznie zmieniającą się sytuacją gospodarczą, wypełnienie luki mieszkaniowej w Polsce może być coraz trudniejsze. Inwestorzy mierzą się z czterema kluczowymi wyzwaniami –
• niepewnym popytem na mieszkania powodowanym obniżoną siłą nabywczą konsumentów,
• ograniczoną przewidywalnością rynku, a co za tym idzie trudnościami w oszacowaniu kosztów realizacji inwestycji,
• niską dostępnością atrakcyjnych gruntów pod zabudowę,
• ograniczoną dostępnością zasobów tj. materiałów oraz siły roboczej oraz z wydłużonym czasem procedur administracyjnych.

W obecnej sytuacji zapotrzebowanie na mieszkania nie oznacza, że konsumenci dysponują środkami pozwalającymi na zakup nieruchomości. Wysoki koszt kredytowania i niska dostępność kredytów hipotecznych powodują niższą zbywalność mieszkań. Według danych NBP, od połowy 2021 roku blisko połowa transakcji kupna mieszkań było finansowanych kredytami podczas gdy jeszcze w 2019 roku było to 32%. Według danych BIK lipiec 2022 r. przyniósł spadek zarówno liczby jak i wartości uruchomionych kredytów mieszkaniowych o 63% w porównaniu ze skalą finansowania sprzed roku.

W rezultacie potrzeby konsumentów nie przekładają się obecnie na faktyczny popyt i liczbę transakcji zakupu mieszkań. Ich liczba zmniejsza się od pierwszego kwartału 2022 r. W tym okresie deweloperskie spółki giełdowe zanotowały spadek sprzedaży na poziomie 25%, w drugim kwartale już o 43% w porównaniu analogicznym okresem w 2021 roku . W rezultacie notowania indeksu WIG-Nieruchomości spadły w tym czasie o około 10%, do poziomu z początku 2020 roku. Spadki dotyczą szczególnie mieszkań w średnim i niskim standardzie.

Wysoka dynamika zmian w skali makroekonomicznej przekłada się na ograniczoną przewidywalność rynku nieruchomości. Niepewność utrudnia deweloperom ocenę zwrotu z inwestycji – zarówno kosztu realizacji oraz finansowania jak i cen sprzedaży. Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich w tym roku liczba rozpoczętych budów mieszkań jest niższa o jedną czwartą w porównaniu z ubiegłym rokiem, a spodziewany spadek może sięgnąć nawet 40% w ujęciu rocznym. Sytuacja może okazać się dotkliwa szczególnie dla małych i średnich deweloperów.

Dotychczasowy dynamiczny rozwój rynku spowodował wyczerpywanie dostępnych zasobów ziemi. Udział deweloperów nieposiadających rezerwowych zasobów gruntów (tzw. banków ziemi) wzrasta skokowo – według danych NBP, w 2020 roku był to już co piąty deweloper, podczas gdy jeszcze w 2019 roku odsetek ten wynosił 11%. Kluczowym wyzwaniem jest rosnące zapotrzebowanie na mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach w dużych miastach, gdzie według danych GUS, dostępność gruntów spada o 12% r/r, podczas gdy około 55% nowych inwestycji realizowanych jest właśnie w aglomeracjach. W konsekwencji wzrost cen nieruchomości w dużych miastach Polski osiągnął tempo 15-20% r/r.

Jeszcze przed kryzysem inflacyjnym inwestorzy zmagali się z problemem ograniczonych możliwości produkcyjnych - dostępu do siły roboczej, materiałów czy technologii. W rezultacie wydłużał się czas realizacji oraz jej koszt. Przyspieszająca inflacja spotęgowała wzrost cen materiałów oraz budowy mieszkań. Koszt przekłada się na ceny mieszkań przewyższające możliwości konsumentów, ale również utrudnia finansowanie inwestycji. Dodatkowo, według Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) czas realizacji inwestycji mieszkaniowej wydłuża się i trwa obecnie ok. 5 lat. Jedną z przyczyn jest realizacja procedur administracyjnych opóźniana m.in. ze względu na braki kadrowe i niską cyfryzację.

Utrzymanie wzrostu budownictwa mieszkaniowego będzie wymagać rozwiązań w zakresie mechanizmów finansowania, administracji oraz planowania przestrzennego. Wyzwania w zakresie pozyskiwania materiałów i siły roboczej mogą zostać częściowo rozwiązane dzięki zastosowaniu nowych technologii, które pozwalają na dywersyfikację wykorzystywanych materiałów oraz automatyzację.

We strive to provide individuals with disabilities equal access to our website. If you would like information about this content we will be happy to work with you. Please email us at: McKinsey_Website_Accessibility@mckinsey.com

Nowe technologie sposobem na przyspieszenie rozwoju budownictwa

Wśród technologii, które pozwalają zmniejszyć wpływ ograniczeń budownictwa tradycyjnego, jest prefabrykacja. Do grupy tej należą liczne rozwiązania, które łączy element wykonawstwa całości lub komponentów budynku poza placem budowy. Najczęściej rozróżnia się pomiędzy metodami panelowymi (tzw. 2D) i modułowymi (tzw. 3D). Pierwszy rodzaj technologii opiera się o pre-produkcję istotnych elementów budynków takich jak, stropy, ściany, dach. Budownictwo modułowe oznacza prefabrykację przestrzennych fragmentów budynku, które mogą być dostarczane na plac z zamontowanymi instalacjami, a nawet częściowo umeblowane.

Dzięki postępującej cyfryzacji możliwe jest nie tylko zwiększenie skali, ale również zapewnienie wysokiej jakości nowych metod budownictwa, porównywalnej z budownictwem tradycyjnym, a nawet wyższej. Producenci stawiają również na zwiększoną efektywność energetyczną, co sprawia, że takie domy są bardziej ekologiczne.

Rozwiązania modułowe i panelowe niosą szereg korzyści, a kluczowym jest skrócenie czasu budowy oraz zmniejszenie zapotrzebowania na materiały dzięki optymalizacji efektywności ich zużycia. Producenci elementów budynku redukują wszelkie straty materiałów dzięki zminimalizowaniu konieczności poprawek i różnicowaniu metod budowy. Dodatkowo, takie domy nie wymagają licznych ekip budowlanych, a ograniczenie zaangażowania siły roboczej jest efektem automatyzacji i standaryzacji, które umożliwiają angażowania mniej wykwalifikowanej siły roboczej. Z perspektywy użytkownika domu zatem, domy prefabrykowane są budowane szybciej i wydajniej, są bardziej oszczędne, a swoją trwałością czy estetyką nie odstają od tych budowanych w tradycyjnej formie.

We strive to provide individuals with disabilities equal access to our website. If you would like information about this content we will be happy to work with you. Please email us at: McKinsey_Website_Accessibility@mckinsey.com

Z perspektywy producenta inwestycja w budownictwo prefabrykowane wymaga podjęcia szeregu decyzji strategicznych w zakresie formy 2D/3D, możliwej do osiągnięcia liczby kondygnacji budynków, materiałów ramy (np. drewna, stali), jakości, elastyczności dostosowania do oczekiwań inwestora oraz zakresu pozyskiwania materiałów. Wybory te są kluczowe z punktu widzenia zapewnienia jakości, efektywności krótkiego czasu realizacji oraz niosą konsekwencje dla spełnienia założeń biznesowych.

We strive to provide individuals with disabilities equal access to our website. If you would like information about this content we will be happy to work with you. Please email us at: McKinsey_Website_Accessibility@mckinsey.com

W Szwecji nawet 85% domów powstaje z prefabrykatów

Rynek budownictwa prefabrykowanego rośnie w całej Europie. Na wszystkich kluczowych rynkach europejskich produkcja domów prefabrykowanych osiąga roczny wzrost na poziomie 2-7%, gdy dynamika tradycyjnej branży budowlanej jest zróżnicowana (zmiana r/r plasuje się na poziomie -18% do 6%). W Szwecji nawet 85% nowych domów powstaje z wykorzystaniem prefabrykacji, w Austrii 35%, a w Niemczech to ponad 25%. W tych krajach nowe technologie preferowane są ze względu na koszt, czas realizacji, możliwość ograniczenia zapotrzebowania na siłę roboczą. W Szwecji stanowią również środek do realizacji celu w zakresie ograniczenia wpływu budownictwa na zmiany klimatyczne i redukcję emisji dwutlenku węgla.

W Polsce co setny budynek jest budowany z wcześniej przygotowanych elementów, ale kraj ma potencjał by stać się istotnym rynkiem na tle Europy, dzięki dostępowi do lokalnych materiałów (drewna, stali), wykwalifikowanej sile roboczej, bliskości rynków zbytu i związanymi z tym niższymi kosztami logistyki. Wyjątkowe okoliczności, które obserwujemy w ostatnich miesiącach – wzmożony popyt, konieczność podejmowania szybkich działań – mogą pomóc w przyspieszeniu wzrostu i osiągnięcie istotnej skali produkcji.

Nowoczesne, zindywidualizowane projekty domów wysokiej jakości są odpowiedzią na potrzeby w zróżnicowanych segmentach cenowych. Przykładem kraju, w którym producenci z nieskrępowaną wyobraźnią stosują rozwiązania modułowe, jest Japonia. Na rynku z silną tradycją architektoniczną oraz wysokimi wymaganiami klientów w zakresie estetyki z sukcesem projektowane są zindywidualizowane domy, które potrafią sprostać istotnym ograniczeniom przestrzennym. Architekci tworzą nowoczesne, minimalistyczne i niecodzienne bryły z eliptycznymi wgłębieniami fasad, nieregularnymi zadaszeniami, ażurowymi ścianami czy przestrzenią podziemną wykorzystując m.in. beton, drewno, aluminium i szkło.

We strive to provide individuals with disabilities equal access to our website. If you would like information about this content we will be happy to work with you. Please email us at: McKinsey_Website_Accessibility@mckinsey.com

Nie tylko producenci technologii prefabrykowanych mogliby skorzystać na rozwoju tego rynku w Polsce – wśród potencjalnych interesariuszy są przedsiębiorstwa aktywne na rynku budownictwa modułowego hotelowego, producenci kontenerów mieszkalnych czy firmy budowlane. Koszt inwestycji w dodatkowe zdolności produkcyjne rzędu 15 tys. mieszkań rocznie wynosi około 300-500 mln EUR. Budowa zakładu produkcyjnego w tej technologii może być zrealizowana w czasie krótszym niż rok. Stworzenie 3-5 fabryk o skali produkcji od 5 do 10 lokali mieszkaniowych rocznie pozwoliłoby na istotne zmniejszenie deficytu mieszkaniowego w Polsce, a większa skala inwestycji może zostać zrealizowana z myślą o eksporcie i stanowić odpowiedź na zapotrzebowanie w Ukrainie.

Przyspieszenie takich inwestycji mogłoby nastąpić w partnerstwie z największymi graczami na rynku europejskim, ale też przy aktywnym wsparciu funduszy publicznych, działających w obszarze wsparcia mieszkaniowego. Kluczowym krokiem może być rozpoczęcie dyskusji na temat potencjału nowych technologii prefabrykacji w celu ich popularyzacji, nakreślenia korzyści z inwestycji, wskazania szerokich możliwości w zakresie projektowania, ale również oceny potencjału poszczególnych rozwiązań w kontekście rynku polskiego, a także np. ukraińskiego po wojnie.

Zalety prefabrykatów wydają się być znaczące, szczególnie ze względu na pilność rozwiązania kryzysu mieszkaniowego, rosnące ceny i ograniczenia materiałowe. Oszczędności, które takie budownictwo mogłoby generować w Polsce, możliwe są dzięki skali, powtarzalności, bliskości dostawców i potencjalnych rynków zbytu dla producentów. Zindywidualizowane, kreatywne projekty mogą stanowić nowość na rynku i zainteresować również najbardziej wymagających klientów. Dodatkowo, ryzyka towarzyszące zazwyczaj gwałtownemu zwiększaniu skali produkcji są obecnie ograniczone ze względu na zwiększoną w wyniku kryzysu humanitarnego lukę podażową na rynku mieszkań.

Artykuł ukazał się również na portalu wnp.pl.