Understanding-real-estate-1536x1536-600_Standard

التعامل مع العقارات كفئة استثمارية

بقلم سامفيت كانوريا وحسن مظفر

عندما يتعلق الأمر بالعقارات، فإن المستثمرين المؤسساتيين يعيدون صياغة شروط الاستثمارات العقارية.

تتضمن المحافظ الاستثمارية التابعة لصناديق التقاعد والصناديق التعاونية في أكثر الأحيان أصولًا عقارية التي تراوحت فيها نسبة توزيع العائدات المستهدفة على المستثمرين المؤسساتيين ما بين عامي 2011 و2015 من 9 إلى 10 بالمائة. ومع مرور الزمن، شهدت معدلات توزيع الأرباح الفعلية ارتفاعًا بشكل ثابت من 6.7 إلى 8.5 بالمائة.

وعلى الرغم من قدرة العقارات على تحقيق عائدات عالية وفائدتها في تحقيق التنوع والتحوط ضد التضخم، يرى البعض أنها تمثل مخاطرة كبيرة، لا سيما في الدول النامية. إذ يوجد عدد من العوائق التي تحد من الاستثمار مثل انعدام الشفافية، وعدم توفر السيولة المالية، والافتقار للأسواق المالية المتطورة. ويتناقض ذلك بشدة مع منطق استراتيجيات مستثمري الأسهم، فبالنسبة للمستثمرين في صناديق التقاعد، يبلغ حجم المخصصات العقارية في الأسواق المحلية 83 بالمائة، بينما يبلغ حجم الاستثمار في الأسهم 43 بالمائة (الرسم البياني 1).

exhibit

نرصد في هذا المقال اتجاهين لتخفيف المخاطر الناتجة عن الاستثمار العقاري وهما: فئات الأصول العقارية غير التقليدية، وبناء القدرة على الاستثمار المباشر.

هل ستكون عودة الاستثمار العقاري ناجحة؟

يصعبُ أحيانًا قياس أداء سوق العقارات في الأسواق التي تفتقر إلى توفر معلومات كافية وتُنَفذ فيها العديد من التعاملات وفق آلية خاصة. ومن أجل فهم هذه الأسواق بشكل أفضل، درست ماكنزي العائدات المتحققة عن 10 آلاف استثمار عقاري في جميع فئات الأصول في 14 مدينة رئيسية على مدى 19 عامًا لغاية عام 2012. وتوصلت الدراسة إلى أن العائدات من الاستثمارات العقارية تتناسب عكسيًا مع العائدات من الأصول التقليدية، وبالتالي فإنها تؤدي دورًا جيدًا في تنويع محافظ المستثمرين المؤسساتيين (الرسم البياني 2).

exhibit

تعود نسبة كبيرة من النمو في سوق العقارات العالمي إلى الاقتصادات الناشئة، وذلك نظرًا لضخامة حجم عمليات البناء الجديدة في الدول التي تشهد نموًا حضريًا متسارعًا وارتفاعًا في نمو الناتج المحلي الإجمالي. ومع زيادة حجم التطوير العقاري في الأسواق الناشئة، ترتفع أيضًا نسبة التطوير العقاري المطروحة للاستثمار الخاص، فعلى مدى العقدين الماضيين، استقرت معدلات العقارات المطروحة للاستثمار كنسبة مئوية من الناتج المحلي الإجمالي في الأسواق المتقدمة عند نسبة تتراوح ما بين 40 إلى 50 بالمائة. أما في الاقتصادات الناشئة، فتشهد هذه النسبة نموًا متزايدًا (الرسم البياني 3)، وبناءً على ذلك، قد يحتاج المستثمرون إلى الاستثمار في الاقتصادات الناشئة حتى يتمكنوا فقط من الاحتفاظ بمعدلات توزيع العائدات الحالية.

exhibit

الاتجاهات الناشئة

يتميز الاستثمار المؤسسي في القطاع العقاري باتجاهين مثيرين للاهتمام. ويتمثل الاتجاه الأول بقوة الاستثمار في فئات الأصول غير التقليدية، مثل سكن الطلبة، ومراكز البيانات، ومكاتب الرعاية الصحية، والمرافق الطبية، ومرافق الرعاية الطبية. وقد وصلت العديد من هذه الفئات إلى المستوى المحدد في درجة تصنيف الاستثمارات، سواءً من حيث حجم الصفقات أو عدد التعاملات.

وتأكيدًا على ذلك، فقد تضاعف الاستثمار العالمي في سكن الطلبة مثلًا أكثر من ضعف، إذ ارتفع من 3 مليارات في عام 2007 إلى حوالي 7 مليارات دولار في عام 2015. ففي المملكة المتحدة وحدها، زاد إنفاق المستثمرين على سكن الطلبة من 460 مليون جنيه استرليني في عام 2014 إلى 11.92 مليار جنيه استرليني في عام 2015. أما في الولايات المتحدة الأمريكية، فقد عقدت جامعة ولاية واين (مشيجان) مؤخرًا صفقة استثمارية لمدة 40 عامًا بقيمة 1.4 مليار دولار، كما عقدت جامعة جورجيا وفي عام 2014 صفقة أخرى بقيمة 520 مليون دولار لتطوير وإدارة سكن الطلبة في تسعة فروع لمدة 65 عامًا.

وتعد مراكز البيانات أيضًا من فئات الأصول الأخرى التي بدأت تكتسب اهتمام المستثمرين المؤسساتيين، مدعومة بالتقدم في مجال الحوسبة السحابية. ففي عام 2015، على سبيل المثال، تحولت شركة «إيكوينيكس»، التي تزوّد مراكز بيانات الشبكة الحيادية ومنصات تبادل شبكات الإنترنت لتمكين الربط مع مراكز البيانات، إلى صندوق ائتمان عقاري (REIT). ومع تزايد حجم هذه الصفقات، تصبح أكثر جاذبية للمستثمرين المؤسساتيين الذين يبحثون عن الاستثمارات الكبيرة.

ويتمحور الاتجاه الثاني حول كيف استطاع بعض المستثمرين، الذين يشتكون من ارتفاع التكاليف والضعف الملموس في الرقابة، من تطوير قدراتهم على الاستثمار المباشر من خلال تكوين فرق صغيرة من الممارسين المختصين في الاستثمارات. وفي دراسة أجرتها ماكنزي في عام 2016 حول المستثمرين المؤسساتيين العالميين، أشار 74 بالمائة منهم إلى أنهم ”من المرجح“ أو من المرجح جدًا أن يتجهوا لبناء قدراتهم في الاستثمار المباشر.

وعلاوةً على ذلك، يمكن للاستثمار المباشر أن يؤدي إلى توسيع قاعدة المصادر المولدة للقيمة لتشمل التحسينات التشغيلية للأصول. وفي الدراسة نفسها، أشار 51 بالمائة من المستثمرين إلى أنه ”من المرجح“ أو ”من المرجح جدًا“ أن يتجهوا للاستحواذ على منصة تشغيلية لتصنيف الصفقات وتشغيل الأصول في محفظتهم الاستثمارية بالكامل.

ما زال النهج التقليدي للاستثمار العقاري يتمتع بالحيوية، ولكن تحول النمو إلى الأسواق الناشئة، لا سيما مع وجود نماذج تجارية جديدة ناجحة في مجموعة واسعة من فئات الأصول العقارية غير التقليدية، ساعد المستثمرين على النظر في سبل جديدة للوصول إلى ما يحتاجون إليه من عائدات. وعلى الرغم من ذلك، يجب على المشترين أن يحذروا من هذا التحوّل.

نبذة عن الكتّاب

سامفيت كانوريا شريك وحسن مظفر شريك رئيسي في مكتب ماكنزي دبي.